We zullen 2020 allicht niet snel vergeten. Niet alleen in Vlaanderen was Corona het allesoverheersende thema, ook in Engeland was het al Covid 19 dat de klok sloeg. En dat had natuurlijk ook zijn effect op het vastgoed in Engeland.
Corona en studentenvastgoed
Corona hield studenten thuis, en dus bleven ook de inkomsten van de studentenhuizen uit. Dat bracht dan weer de garanties in het gedrang die ontwikkelaars beloofd hadden bij de verkoop van het studentenvastgoed. Sommigen gingen er onderdoor.
Corona zal uiteraard voorbij gaan en vastgoed is gelukkig iets dat niet verdwijnt met de bedrijven die het beheren. Stenen verdwijnen niet. Eenmaal de studenten terugkomen, komt de cash flow weer op zijn normale peil. We zullen allicht pas in het academiejaar 2021-2022 weer normale inkomsten zien. Tot de situatie terug genormaliseerd is, lijkt het ons beter om wat te wachten vooraleer opnieuw in studentenvastgoed te investeren.
Corona en hotelkamers
Corona zorgde ook voor een ravage in de hotelsector. Door de lockdowns, de totale ineenstorting van de reismarkt en het afgelasten van zowat alle bijeenkomsten, regende het faillissementen in de sector. En dat was natuurlijk ook slecht nieuws voor investeerders in hotelkamers.
Hotels die niet open zijn, genereren geen inkomsten. Als eigenaars vervolgens huurbetaling naar contract eisen, dan gaan die bedrijven in administratie. Maar met Corona zijn natuurlijk ook die administrators niet in staat om cash te genereren. Dikwijls zelfs integendeel. En van een verkoop is dan natuurlijk ook geen sprake. En dan volgt een periode van onzekerheid voor investeerders.
Bovendien kwam de Corona crisis bovenop een tweetal schandalen waar de eigenaars van de hotelgroep er met de kassa vanonder gemuisd waren of het geld hadden gebruikt voor niet-rendabele projecten. Niet om vrolijk van te worden.
Het zal ongetwijfeld nog vele jaren duren voor de hotelsector deze klap te boven komt. Met UKvastgoed zullen we met dat gegeven in het achterhoofd ook geen hotelprojecten meer aanbieden.
Corona en residentieel vastgoed
Residentieel vastgoed heeft de storm dan weer beter doorstaan. Ondanks Corona en Brexit zijn de UK huisprijzen in 2020 gemiddeld met 4-5% gestegen in 2020, met een opmerkelijke “boost” in oktober en november, ondanks de tweede lockdown.
De tijdelijke schrapping van de stamp duties van april 2020 tot april 2021 heeft bovendien gezorgd voor een opmerkelijke groei van het aantal verkopen. Nogal wat mensen kozen ervoor om nu de grote stap te doen: je wint algauw 10.000£ of meer bij de aankoop van een huis als je geen belastingen moet betalen. En dus zijn er de jongste maanden dubbel zoveel transacties als gewoonlijk. Dat verklaart alvast de sterke stijging in de jongste maanden.
Net zoals in Europa is hier ook opmerkelijk dat vooral de meer ruim bemeten huizen in de rand rond de steden het goed deden. Vooral mensen met kinderen zochten wat meer ruimte in en rond het huis.
En wat voor de volgende jaren?
Met het uitrollen van de Cronovaccins en een mogelijk Brexit-akoord lijkt er wat licht te komen aan het einde de tunnel van de onzekerheid. De grote spelers verwachten in elk geval een min of meer normaal herstel van de vastgoedmarkt in Engeland: JLL verwacht een groei rond 15% over de volgende vier jaar (iets onder 4% per jaar) en een groei van +/- 2% per jaar in de huurmarkt.
De bouwvertragingen onder Covid hebben dan weer een dubbel effect: wegens het stilliggen van veel werven kwamen nogal wat projecten kwamen later op de markt dan gepland en een aantal ontwikkelaars heeft de boeken moeten neerleggen. We verwachten daarom dat in 2022 nogal wat nieuwe projecten zullen opstarten.
We geloven daarom dat de Engelse residentiële markt interessant blijft met een al bij al beperkte impact van Corona. Gecombineerd met een hypotheekrente die ongetwijfeld laag blijft, is dat een recept voor een verwacht huurrendement van 4-6% nette. Dat verschilt niet fundamenteel van voor Corona tijden.
Projecten zoals Sheffield Lightbox (nu in het proces van oplevering) en The Lock in Swindon (opgeleverd in januari 2020) hebben daarom een streepje voor in onze portefeuille: geen wachttijd, een gegarandeerd huurrendement van 5% of meer en een lage instapdrempel van minder dan 120.000£.