Je kan – zoals vele UKVastgoed investeerders – een kant-en-klare unit kopen en verhuren. Om je rendement te verhogen, kan je het proces ook een stapje verder nemen. Kopen-Renoveren-Verhuren.
Hoe werkt het?
Het principe is eenvoudig:
- Je koopt een pand dat dringend renovatie nodig heeft. Bij voorkeur een iets groter pand, zodat je er meerdere kamers in kan maken. Dat wordt dan later een HMO, een House in Multiple Occupation, waar de Engelse wetgever aparte wetgeving voor gemaakt heeft. Het verschilt van gewone flats, doordat een aantal elementen (voordeur, tuin, maar ook badkamer, living of keuken) gedeeld worden tussen de inwoners. Het is typisch iets voor studenten, maar meer en meer jonge alleenstaanden zoeken een HMO om de huurkosten te kunnen drukken. De eigenaar maakt een apart contract met elke huurder, en krijgt daardoor hogere huuropbrengsten. Aan de andere kant hangen er ook strengere regelgeving en een “licence” aan vast.
- Je knapt dat volledig op – dikwijls gestript tot de muren – en maakt er een geschikte plaats van voor meerdere bewoners.
- Op basis van de opgeknapte waarde ga je een hypotheeklening aan, zodat je de bulk van je investering (typisch 70-90%) na 6-10 maanden al terug cash ontvangt.
- De huurgelden worden deels gebruikt om de interesten van de lening te betalen en de rest is “rendement op investering”. Die rendementen zijn dan ook een stuk hoger dan een scenario waarin je een nieuwbouw appartement koopt en verhuurt. Reken 10-20% op eigen vermogen.
- Met het geld dat je terugkrijgt van de hypotheeklening, kan je weer van voorafaan beginnen.
Extra rendement. Is er dan ook extra risico?
Uiteraard hangen aan deze manier van investeren ook extra risico’s vast. Je moet goed de waarde kunnen inschatten van het “op te knappen” vastgoed en de kost van de verbouwing, zodat je geen onaangename verrassingen tegenkomt. Je moet een goede bouwfirma hebben, die je verbouwing op tijd – en aan de correcte prijs – tot een goed einde brengt. En natuurlijk moet je een verhuurlicentie (je bent in orde met alle vereisten voor een HMO) en een lening krijgen na afloop van het proces.
Wat doet een sourcing partner?
Je kan dat helemaal zelf doen, maar dat is uiteraard niet zo evident als je een paar honderd kilometer verder zit in Vlaanderen of in Nederland.
En hier komt de “sourcing partner” in het spel. Sourcing partners specialiseren zich op deze renovatie-markt. Ze zoeken geschikte – en beschikbare – panden, maken een schatting van de kosten, en financieren het project samen met externe financiers. Ze gaan dan met een bouwonderneming aan de slag om die huizen te renoveren en zorgen voor huurders. In ruil gaat uiteraard een deel van de meerwaarde naar de “sourcing partner”.
Een goede sourcing partner heeft uiteraard ervaring met het proces, een sterk netwerk om deals te vinden, goede aannemers, een correcte fee en natuurlijk goede contracten met de investeerders.
Investering
Een sourcing partner zal dikwijls verkiezen om met één of twee financiële partners in zee te gaan. Die partners kunnen individuele investeerders zijn, maar natuurlijk ook investeringsfondsen of bedrijven. Typische investeringsbedragen?
- £100.000-200.000 voor de aankoop van het pand
- £50-000-150.000 voor de renovatie
- nieuwe lening op de gerenoveerde waarde: £150.000-300.000
- 3-6 kamers te verhuren
- Huuropbrengst per kamer: £400-600/maand.
- Rendement op eigen vermogen: 12%-20%.
Onze sourcing partner
Ukvastgoed heeft een degelijke sourcing partner uitgekozen. Een dynamische ontwikkelaar met een behoorlijke “track record” en een sterk systeem om de risico’s voor hemzelf en de investeerder te minimaliseren.
En uiteraard kan je ook bij ons terecht voor een “tweede opinie” als je met deze of een andere partner in zee wil gaan voor een Kopen-Renoveren-Verhuren project. We adviseren dan op elk stadium van het traject en helpen je om de belangrijkste valkuilen te vermijden.
Meer weten? Neem vandaag nog contact.