Vaak gestelde vragen

Investeren in UK vastgoed is net iets anders als investeren dicht bij huis. We hebben daarom de meest gestelde vragen op een rijtje gezet.

Waarom krijg ik in het VK tweemaal meer huurinkomsten?

De immobiliënmarkt heeft zich in Engeland helemaal anders ontwikkeld dan bij ons. De opbrengstverwachting en -ervaring van investeerders ligt hoger. De belangrijkste reden daarvoor zijn de belastingen: Engelse investeerders betalen inkomstenbelasting op huuropbrengst. Om 3% netto over te houden, moet je dus wel bruto 5-6% vragen. In de “Northern Powerhouse” (midden Engeland) , waar de meeste van onze projecten liggen, kan een investeerder jaarlijkse netto-rendementen (na alle kosten, maar voor belastingen) verwachten van 5-7% voor residentieel vastgoed en 6-8% voor studentenvastgoed.

Investeer ik als bedrijf of als individu?

U kan aankopen via een Belgisch of Nederlands bedrijf. De inkomsten (en kosten) worden dan in Engeland aangegeven als was de vastgoedactiviteit een apart bedrijfje. Op de virtuele winst betaalt u dan 19% bedrijfsbelastingen, die achteraf niet meer in België of Nederland belastbaar is.

U kan ook aankopen via een speciaal op te richten micro-vennootschap in Engeland. U leent dan eerst geld aan uw eigen microvennootschap, die dan vervolgens uw lening terugbetaalt. Daar is geen belasting op. Deze formule verlost u van veel fiscaal papierwerk en zorgt ervoor dat u makkelijk kan verkopen, of met andere mensen samen kan investeren.

Kan ik samen met andere mensen investeren?

Dat kan heel gemakkelijk. Vooral in combinatie met de micro-vennootschap en eventuele lokale financiering is het heel gemakkelijk en goedkoop om samen met anderen te investeren. Typisch wordt er een eigenaarsprotocol ondertekend, waarbij afgesproken wordt het vastgoed te verkopen 5 jaar na oplevering, tenzij alle aandeelhouders die periode willen verlengen. Het onderling verkopen van die gedeeltelijke eigendom is ook heel gemakkelijk en goedkoop.

Wat is de minimum investering?

Studentenflats beginnen zo rond 50.000-60.000£. Residentiële studio’s beginnen rond 100.000£. Als je daar dan lening van ~60% op neemt, dan ligt de minimum investering tussen 30.000 en 40.000£. Uiteraard kan je die investering dan spreiden door samen (tot 8 eigenaars) in één project te investeren. Als je samen met 3 andere vrienden investeert, kom je zo tot een minimum van ~10.000£

Betaal ik belastingen op mijn huurinkomsten?

België heeft een dubbel belastingsverdrag met het VK. De huurinkomsten worden in Engeland belast en niet in België. Voor de eerste 12.500£ inkomen (25.000£ voor een koppel) betaalt u in Engeland echter een nul-tarief. Dat maakt het juist interessant voor Vlaamse of Nederlandse beleggers: omdat u in het nultarief valt, neemt u de opbrengst dus netto mee naar huis. U moet wel elk jaar aangifte doen, zowel in Engeland als thuis. Bij de papierwinkel in Engeland helpen we u een eindje op weg. In België wordt dit huurinkomen niet belast, maar het telt wel mee om het marginaal tarief te bepalen. Het kan dus dat u hierdoor in een hogere schijf terechtkomt voor de andere inkomsten (het progressievoorbehoud in belastingstermen).

Bij het investeren via een micro-vennootschap betaalt u op de netto huurinkomsten een winstbelasting van 19% in Engeland. Maar het verlost u wel van alle fiscaal papierwerk. U leent geld aan uw eigen Engelse microvennootschap en die betaalt die lening maandelijks terug over de loop van de investering. Deze vorm kan fiscaal zeer interessant zijn als de Belgische fiscus veel afroomt via het progressievoorbehoud.

Hoe kan ik achteraf weer verkopen?

Elk van de projecten die we aanbieden is vrij verkoopbaar. In Engeland zijn er net zoals bij ons vele Real Estate brokers bereid om uw eigendom te helpen verkopen voor +/- 3% commissie. We helpen u graag verder. Ook via ons kan u natuurlijk later uw eigendom weer te koop aanbieden.

In het geval van een micro-vennootschap verkoopt u niet het eigendom maar de aandelen van deze microvennootschap. In dat geval kan u ook heel gemakkelijk en met minimale kosten een gedeelte van uw eigendom verkopen (of aan uw kinderen schenken).

Moet ik naar Engeland reizen om te kunnen investeren?

Voor geen enkele van de aangeboden investeringen moet de investeerder verplicht naar Engeland. Alle papierwerk kan op afstand geregeld worden. Maar uiteraard bent u bij elk van de projecten meer dan welkom om een kijkje te nemen bij de ontwikkelaar of eigenaar. Elk project dat wij aanbevelen hebben we uiteraard zelf al gecheckt. Als u graag wil kijken, dan kan dat natuurlijk. Elke maand organiseren we een trip naar Engeland.

Hoe kan ik mijn vastgoed vanuit Vlaanderen beheren?

Dat hoeft niet. Wij specialiseren ons in beleggingsvastgoed, en bij elk project is een beheerder inbegrepen. Die beheerder zoekt en checkt uw huurder, vervangt de kranen vervangt en incasseert de huurgelden.

Zijn er (verborgen) kosten verbonden aan aan- of verkoop?

Op residentieel vastgoed komt een kost van +/- 3% “stamp duties” (registratierechten) met een schalensysteem. Advocatenkosten liggen rond de 800-1200£ per transactie en worden soms door de ontwikkelaar betaald. Bij doorverkoop van een residentieel onroerend goed aan een derde persoon, zal de nieuwe eigenaar registratierechten betalen en zijn er +/- 300£ advocatenkosten te betalen. De geafficheerde huuropbrengsten op deze website zijn na beheers- en andere kosten, tenzij anders vermeld. Voor elk project maken we een duidelijk overzicht van alle bruto’s en netto’s, zodat de investeerder precies weet waar alle kosten liggen en dus gemakkelijk zijn echte netto-rendement kan berekenen.

Bij de aankoop via een microvennootschap worden achteraf niet het eigendom, maar wel de aandelen van de micro-vennootschap verkocht. Dat scheelt substantieel in de kosten, omdat er eigenlijk geen eigendom verkocht wordt.

Moet ik een Engelse notaris zoeken?

Engeland kent geen systeem van notarissen. Alles wordt geregeld door een lokale advocaat. Bij de meeste van de aangeboden vastgoedprojecten, suggereert  de promotor de diensten van een onafhankelijke advocaat aan voor het papierwerk. Het staat uiteraard iedereen vrij om een eigen advocaat onder de arm te nemen om de transactie door te voeren. UKvastgoed.be werkt in principe met de gesuggereerde advocaat voor elk project, maar we hebben ook 2 onafhankelijke advocaten die we kunnen aanbevelen voor dergelijke transacties.

Geven de ontwikkelaars een huurgarantie?

Sommige ontwikkelaars geven 1-3 jaar huurgarantie op nieuwe residentiële units. Die garantie vermindert het risico voor de koper gedurende de eerste jaren. Soms moeten van dat gegarandeerd bedrag nog een aantal kosten afgetrokken worden.

Kan ik bankfinanciering krijgen voor een UK vastgoedtransactie?

De meeste Belgische of Nederlandse banken zijn bereid om vastgoedprojecten zoals de onze in het buitenland te financieren. Ze kunnen echter geen hypotheek nemen op buitenlandse goederen en zullen dus een hypotheek vragen op een Belgisch of Nederlands pand. Voor de precieze voorwaarden ga je best eens bij je eigen bank te rade. Een eigen huis waarop de lening reeds (gedeeltelijk) afbetaald is, is een typische mogelijkheid.

Ook lenen tegenover een aandelenportefeuille, een VAPZ of IPT (groespverzekering) kan heel interessant zijn.

U kan ook financiering krijgen op de Engelse markt. Vooral in combinatie met de micro-vennootschap kan dit heel interessant zijn, omdat u de betaalde interesten van het belastbaar inkomen mag aftrekken (wat niet kan als particulier eigenaar).

Heeft UKvastgoed ook zelf geïnvesteerd?

Daar is het allemaal mee begonnen. In onze zoektocht naar “goede vastgoed investeringen” kwamen we tot de conclusie dat de opbrengst, het aanbod, de belastingen en de wettelijke omgeving in Engeland veruit de beste van Europa waren voor kleine investeerders. En van het één is het ander gekomen. Onze positieve eigen ervaring met Engels investeringsvastgoed, hebben geleid tot UKvastgoed.be.

Moet ik een UK bankrekening openen?

Absoluut niet nodig. Al maakt dat het leven wel gemakkelijker en goedkoper (de fees van onze banken kunnen behoorlijk de pan uitswingen). Een Engelse bankrekening open je op 10 minuten tijd met je ID kaart en een smartphone. Bij een micro-vennootschap hoort altijd een lokale bankrekening.

En wat met de Brexit?

Wel, we hebben evenmin een glazen bol om te kunnen weten of over lange termijn het effect van de “Brexit” positief of negatief zal zijn voor welke sectoren. Allicht zal niemand het ooit precies weten. Ondanks die onzekerheid, groeit de Engelse economie op dit moment echter beter dan de Europese. De Britten zullen niet plots stoppen met wonen, op vakantie gaan, oud worden, studeren, produceren en consumeren… De markt is vandaag een stuk optimistischer dan na het referendum.

Wat wél zeker is, is dat het vastgoed sinds het Brexit-referendum gewoon verder in prijs gestegen is. En natuurlijk is er het feit dat het Engelse Pond (mede door de Brexit-onzekerheid) artificieel en historisch goedkoop staat. Een meerwaarde over 10 jaar lijkt daarom waarschijnlijker dan een minwaarde. Kopen als het goedkoop staat, is niet voor niets een gouden raad voor investeerders.

Betaal ik een aankoopcommissie aan UKvastgoed?

UKvastgoed is een vastgoedkantoor zoals er Vlaanderen en Nederland vele zijn. We zijn echter het enige kantoor dat enkel en alleen gespecialiseerd is in UK investeringsvastgoed voor particulieren en bedrijven. Voor de projecten die we aanbieden, krijgen we – net als andere vastgoedkantoren – onze commissie van de verkoper. U hoeft ons dus niet te betalen. Als echter bepaalde diensten zoekt (bv begeleiding bij de aankoop van iets dat u zelf gekozen hebt) dan spreken we daarvoor een vergoeding af.

Ik heb andere vragen…

Voor andere vragen neem je best contact op via ons contactformulier en we helpen je zo snel mogelijk verder.

 

 

 

Chester stad. Een van de meer aangename steden van Engeland.

In 2nd tier steden zoals hier in Chester kan je nog aangenaam wonen voor een redelijke prijs.

Stuur me meer informatie