JLL ziet de toekomst van de “Northern Powerhouse” rooskleurig in.
Jones Lang Lasalle – JLL voor de vrienden en de marketing – is u allicht niet onbekend; Het is een van de grote jongens in commercieel en residentieel vastgoed. Als JLL een rapport lanceert omtrent residentieel vastgoed in de “Nothern Powerhouse” (de regio Liverpool – Manchester-Leeds) dan is onze interesse uiteraard meteen gewekt.
Wie voor residentieel vastgoed kiest, doet dat omdat hij (bovenop het huurrendement) een duidelijke meerwaarde verwacht. Het huurrendement (vandaag 6-7% nettto in midden-Engeland) is relatief zeker: huidige huurprijzen kan je makkelijk nakijken. De meerwaarde schatten in de komende jaren, is daarentegen is al heel wat moeilijker. Dan heb je een berekening nodig van economische groei en natuurlijk van vraag en aanbod. Behoorlijk boven ons petje.
Maar als de bollebozen van JLL voor de volgende 5 jaar 20-28% meerwaarde voorspelt (4.0-5.5% per jaar), wie zijn wij dan om ze tegen te spreken?
Northern Powerhouse
U kent ondertussen wel onze stelling: voor residentieële investeringen raadt UKvastgoed de “Northern powerhouse” aan als meest attractieve regio. Juist omwille van de enorme groei en dynamiek die de regio (om allerhande redenen) vandaag tentoonspreidt. In Manchester, Liverpool en Leeds is er bovendien een uit de kluiten gewassen “downtown”, waar er behoorlijk wat nieuwe projecten op de markt komen. En waar groeien de prijzen het eerst? In downtown locaties. Waar is het gemakkelijkst om een standaard flat te verkopen? In downtown.
Het doet dan uiteraard plezier als de professionele voorspellers van JLL dat plaatje van duidelijke cijfers voorzien. Ze verwachten dat het GDP in de Northern Powerhouse sneller zal stijgen dan elders in de UK. En als gevolg natuurlijk ook de huurprijzen en vastgoedprijzen: er blijft een chronisch tekort aan nieuwe woningen in alle steden in de regio.
Manchester blijft daarbij voorop lopen. Ondanks de enorme stijging in de jongst 5 jaar, blijft Manchester de lieveling van het investeringspubliek met meerwaarden die somes zelfs tot 7% per jaar kunnen oplopen. En ja, Brexit creëert onzekerheid. Vandaar dat JLL voor de UK als geheel (en vooral in London) een veel beperktere groei verwacht. Eenmaal die onzekerheid achter de rug, zou de markt in de rest van het land dan weer moeten oppikken.
3% of 5% meerwaarde?
JLL voorspelt meerwaarden van 4-5% in de “Northern Powerhouse”
We hebben helaas geen glazen bol. Ukvastgoed gaat in de eigen berekeningen voor Engels vastgoed dan ook steevast iets conservatiever tewerk. We rekenen vandaag met een jaarlijkse stijging van de huurinkomsten van 3% en een jaarlijkse meerwaarde van eveneens 3%.
Maar we hebben er uiteraard geen enkel bezwaar tegen, mocht over vijf jaar blijken dat JLL het bij het rechte eind had, en we op een jaarlijkse meerwaarde van 5% mogen rekenen. Samen met de 6% huuropbrengst, is dat niet minder dan 11% opbrengst. En dat zonder externe financiering. We kijken ernaar uit…
U kan het rapport hier downloaden.