Commercieel of residentieel vastgoed?

Er is veel te koop in Engeland. Maar koopt u best residentieel of commercieel?
Er is veel te koop in Engeland. Maar koopt u best residentieel of commercieel?

Er is veel te koop in Engeland. Maar koopt u best residentieel of commercieel?

Dat Engels vastgoed een superieure opbrengst heeft, daarvan hoeven we onze lezers allicht niet meer te overtuigen. Daar vind je elders op onze site meer dan voldoende tekst en uitleg bij.

Maar eenmaal de keuze valt om het geld te investeren in iets intelligenters dan een spaarboekje, dan stelt zich uiteraard de vraag, welk project precies? Afgezien van het instapbedrag, gaat het dan dikwijls over de fundamentele keuze: residentieel of commercieel? En dat is niet “wat is het beste”, maar wel “wat past mij beste”.

Commercieel of residentieel?

Fundamenteel gaat het over residentieel of commercieel. Residentieel is alles wat voor het “algemene publiek” bestemd is (gewone huurders met andere woorden) en commercieel gaat het steevast over een exclusief publiek van bejaarden, studenten, hotelgasten, etc. En zelfs autos (bv via parkeergarages aan luchthavens) zijn een gegeerde investeringsmarkt.

Opbrengst

Moeilijk natuurlijk om een algemeen cijfer te noemen wat de netto huuropbrengst is van een huurflat: elke flat is anders is elke locatie verschillend. Maar de kost van nieuwbouwappartementen is wel een transparant gegeven: Het is niet zo gek moeilijk om er op internet achter te komen hoeveel een flat kost per m² (of vierkante voet in Engelse termen) en hoeveel huurgeld een nieuwe flat in het stadscentrum opbrengt. Maar als we het helemaal heel simpel mogen maken, dan zijn er eigenlijk 2 markten: (zeer) groot Londen en de rest van het land. In London verwacht de investeerder rond de 2% netto huuropbrengst – in de rest van het land 5-7%.

JLL ziet de toekomst rooskleurig in.

JLL ziet de toekomst van de “Northern powerhouse” zeer rooskleurig in.

En dan is er natuurlijk nog de meerwaarde. De “grote jongens” van het vastgoed publiceren met de regelmaat van een klok hun prognoses voor de komende vijf jaar. Zulke prognoses blijken dan dikwijls even betrouwbaar als opiniepeilingen. In de “Northern Powerhouse” (waar de meeste van onze residentiële projecten zitten) ziet men 4-5% waardegroei in de komende jaren. In London “zijn de meningen verdeeld”. Om het zacht uit te drukken. Maar mensen zijn onvoorspelbaar en dus is residentieel vastgoed dat ook. Hier bij UKvastgoed, gaan we ervan uit dat je op lange termijn 3% meerwaarde moet kunnen halen en de rest is meegenomen (of pech). Wie 10 jaar geleden in London investeerde, heeft jaarlijks 10% meerwaarde gekregen. Not bad at all. Wie 2 jaar geleden kocht is eraan voor de moeite. Tough luck.

Met commerciële projecten ligt dat anders. Omdat ze aan een business gelinkt zijn (en niet zozeer aan de grillen van de lokale hippe buurten), liggen de jaarlijkse inkomsten wat hoger en de meerwaarden meestal wat lager. De investeerder verwacht hier in UK 8-10% netto opbrengst en meerwaarden van 1-2%. Wat meer vogels in de hand en wat minder in de lucht dus.

Risico

De risico’s liggen dus ook anders. De residentiële investeerder verwacht een jaarlijkse (2-4%) verhoging van het huurgeld, maar zeker is dat niet. Ook huurmarkten gaan op en neer. En hij verwacht meerwaarde, en die kan enorm meevallen en ook dik tegenvallen. Het risico ligt dus in handen van de vastgoedmarkt. (En gelukkig voor de investeerder is die niet gelinkt met de aandelenmarkt).

De commerciële investeerder weet dikwijls vanaf dag 1 wat hij de komende 10 (soms zelfs 25) jaar gaat verdienen. Het risico ligt hem daarbij niet in hoeveel de investeerder op zak steekt, maar bij het zgn. “counterparty risk”, het risico dat diegene die de huurgelden op tafel moet leggen, onverwacht op de fles gaat. Fundamenteel ben je dan nog steeds eigenaar van het vastgoed en zijn er altijd management bedrijven te vinden, maar zo een nieuwe transactie haalt dikwijls de huurgelden naar beneden of verstoort ze tijdelijk. De keuze van die “counterparty” is daarom natuurlijk uitermate belangrijk. Niet dat er elke dag rusthuizen op de fles gaan in UK (er is streng toezicht), maar het is toch raadzaam om een stabiele partner met wat gewicht en “track record” te kiezen.

Exit

Ook de exit ligt anders. Een residentieel project verkoop je via een willekeurige vastgoedmakelaar aan een publiek van inwoners. Een commercieel project verkoop je terug aan de verkoper (in vele gevallen vooraf geregeld) of aan een andere investeerder (die je uiteraard moet weten vinden). Gewoon na 5 of 10 jaar terug verkopen aan de ontwikkelaar is natuurlijk het makkelijkste, maar de grootste meerwaarde is dan allicht voor de ontwikkelaar.

Onze keuzes

Het ene is dus niet beter dan het andere. Het ligt alleen aan waar de investeerder het meest belang aan hecht. En dus bieden we ook de verschillende segmenten aan.

Binnen het segment moet je natuurlijk ook keuzes maken: residentieel kiest UKvastgoed voor grotere stadscentra met groeipotentieel. En voor nieuwbouw natuurlijk: we willen als buitenlanders geen lijken in de kast vinden en we willen een professioneel management om zelf geen lampen te moeten indraaien.

Bij de commerciële projecten is voor ons de contracterende partner het sleutelcriterium: een stabiele partner die ook morgen financieel sterk genoeg is om de huur te blijven betalen. Dat is wat je als investeerder belangrijk vindt…