“Flippen” is in. En is dat eigenlijk al duizenden jaren. Eenvoudig gesteld is het de techniek waarbij je een stuk vastgoed (of aandelen) aankoopt, er op een of andere manier waarde aan toevoegt en het dan op korte termijn met meerwaarde weer verkoopt.
Dat “waarde toevoegen” kan uiteraard op verschillende manieren. Je kan opknappen en herverkopen, de bestemming wijzigen (bv een kantoorgebouw dat een residentieel gebouw wordt), onderverdelen (een grote villa die opgedeeld wordt in appartementen), aanbouwen, een appartement onder constructie kopen en dan weer verkopen zodra het opgeleverd is,…
Correct en niet correct
Op heel wat plaatsen worden cursussen aangeboden worden waarbij dit “flippen” aangeprezen wordt als een manier om substantieel hogere rendementen te halen op geïnvesteerd kapitaal.
Dat is natuurlijk helemaal correct, omdat je inderdaad op die manier snel meerwaarden kan boeken die met een normale lange-termijn investering niet haalbaar zijn.
En het is ook incorrect, omdat je meerwaarde veel meer te maken heeft met met je tijd, energie en kennis en het maken van de juiste keuzes dan met het kapitaal dat je inzet. De winst is dus rendement op kapitaal + werk + know-how. De kunst zit hem in het combineren van die drie.
Net zoals “investeren” de jongste jaren verschoof van de “grote jongens” naar de “individuele belegger”, raakt ook deze techniek meer en meer ingeburgerd bij de “gewone burger”. Vandaar het succes van vele vastgoedcursussen zowel in Engeland als bij ons die onervaren investeerders helpen bij hun eerste stappen.
Flipkosten
De “roundtrip” kosten liggen in België rond 20%.
In een land waar je abnormaal hoge schrijfkosten hebt (in België bijvoorbeeld), vertrek je al met een enorme handicap op het moment dat je de deur bij de notaris toetrekt. De “round trip expenses” zijn de kosten die je zou oplopen als je eenzelfde stuk vastgoed vandaag aankoopt en morgen aan dezelfde prijs weer verkoopt.
België staat daar helemaal bovenaan als zowat het duurste land in Europa (na Moldavië) . Met de recente verhoging in Nederland naar 8% is het ook daar een stuk duurder geworden om een huis te kopen en weer te verkopen.
De round trip kosten liggen in Engeland beduidend lager. Omdat men er met een schijvensysteem werkt, blijft de kost voor kleine units eerder beperkt, met slechts 3 (+2% voor buitenlanders) stamp duty voor een huis onder 125.000£. Geen wonder dat dit soort vastgoedtransacties enorm populair gewonden is bij John met de pet.
Flippen met kleine beetjes
Wie wil flippen, maar zelf niet de tijd en de know-how heeft om dat te doen, die kan overigens meer en meer terecht bij andere bedrijven die dat wel doen. Zij brengen de know-how en het werk, de investeerder brengt (een stukje van) het kapitaal. De fintech bedrijfjes met crowding mechanismen schieten als paddenstoelen uit de grond.
Het Verenigd Koninkrijk heeft wat dat betreft dan ook een veel betere uitgewerkte wettelijke regeling dan Nederland en België. Om een of andere reden loopt Engeland in dat soort technologie en wetgeving toch altijd een paar zevenmijlslaarzen voorop.
Met platformen zoals cogress, lendinvest, capitalrise of crowdproperty kan je kleine bedragen in verschillen projecten alloceren, zodat je totale risico per project beperkt blijft. Rendementen moeten dan uiteraard gedeeld worden met het platform en met een hoop tussenpersonen, zodat je uiteindelijk veelal met rendementen tussen 8 en 12% blijft hangen.
Flip ze zelf
Hogere rendementen van 20-30% zijn te halen via het “zelf flippen”, waarbij de eigendom (en het uiteindelijke risico en de winst) bij de investeerder komen te liggen. Het typische voorbeeldje is de vervallen woning in Penmaenmawr die je voor 40.000£ opkoopt, er dan 25.000£ renovatiekosten bovenop haalt en vervolgens verkoopt voor 100.000£. Of je kan het houden natuurlijk, en een normaal huurrendement behalen op een woning van 100.000£.
Dat is overigens helemaal niet uit de lucht gegrepen. Maar het is anderzijds ook niet in een handomdraaid gefikst. En bij een miskoop kan het lang duren of financieel helemaal tegenvallen voor je uiteindelijk eindigt met een verkoopsklare woning.
De succesfactoren
- Locatie, locatie, locatie. In grote steden zijn projecten duur en groot. En er is veel concurrentie. Kleinere dorpjes in Wales of Schotland zijn ideaal om te flippen, maar als het je 2 dagen neemt om er te geraken, wordt het lastig. Goed definiëren waar je het wil zoeken, is belangrijk. En dat betekent veel internet-huiswerk.
- Als je een partner nodig hebt (wat bijna onvermijdelijk zo is als je wil flippen op een locatie waar je niet makkelijk zelf naartoe kan), zorg dan de partner ervaring heeft in wat je samen wil doen en waar je het wil doen. En dat er correcte afspraken zijn over financiering, kost, en verdeling van de winst.
- Als je financiering nodig hebt, zorg dan dat die flexibel is. Sommige instituties zullen leningen toekennen aan flip-projecten, maar de interesten zijn fors (reken 6-10%). Als het project langer duurt dan verwacht (in zowat 80% van de gevallen) dan heb je een financier nodig die flexibel genoeg is om je te blijven steunen.
- Definieer vooraf duidelijk je project. Hoe groot wil je het aanpakken? Hoe diep zijn je zakken? Wat wil je uiteindelijk bereiken? Hoe lang mag het duren? Hoeveel tijd en energie wil je zelf investeren? Best eerst definiëren voor je op zoek gaat naar het ideale koopje.
- Structureer je project op de beste manier. Aangezien het vooral om meerwaarde gaat, is het allicht goed om te werken via een klein bedrijfje, waarvan je later de aandelen kan verkopen. Dat vermijdt dat de koper opnieuw 5% stamp duty moet betalen. En je kan alle kosten aftrekken voor je meerwaardebelasting.