De aankoop van de Aedifica Group van 5.700 zorgkamers in Engeland is deze maand door Trends bekroond met de titel “Deal van het jaar“. De vastgroep betaalde afgelopen december 450 miljoen pond voor een portefeuille van 5.700 rusthuiskamers.
Investeerders kunnen via de beurs nu in deze groep investeren met een verwacht dividendenrendement van 3.5-4% (minus 30% afhouding). Wie er dus zelf niet toe komt om een volledige kamer te kopen, die kan zich via dit aandeel een stukje eigenaar noemen van zorgkamers in Engeland.
Aedifica kondigde in december jl aan dat ze 450 miljoen pond op tafel legt om de aankoop te financieren van 93 rusthuizen in het Verenigd Koninkrijk. Daarmee is het VK meteen goed voor 23% van de portefeuille van de vastgoedgroep. Wie dus voortaan Aedifica-aandelen koopt, legt daarmee 23% van zijn geld in Engelse rusthuizen. Zeker geen slechte keuze.
78.947£ per kamer – 7% huurrendement
De groep betaalde voor 5.700 kamers de som van 450 miljoen pond. Dat komt neer op 78.947£ per kamer. Dat is merkwaardig gelijklopend met wat particuliere kamers kosten voor investeerders (70.000-90.000£). De verwachte huuropbrengsten zijn daarbij 7%. En ook dat is heel vergelijkbaar met de 8% die courant aan individuele investeerders aangeboden worden.
Topman Stefaan Gielens: ‘Als er in het verleden al zo’n grote portefeuille in de etalage kwam te staan bleek die vaak veel te duur. Dat was nu niet het geval: Lone Star verkoopt zijn zorgvastgoed met een korting van 5 procent ten opzichte van de geschatte waarde. En de gebouwen in de portefeuille voldoen volledig aan alle voorwaarden die we met Aedifica stellen. ‘It ticks all the boxes’.’
Brexit
Heel opvallend was natuurlijk de timing van deze aankondiging, in het midden van de Brexit-storm. Topman Stefaan Gielens begrijpt de twijfels, maar ziet toch niet meteen grote risico’s voor Aedifica. ‘De meeste doemscenario’s die je nu over een hard Brexit hoort, hebben betrekking op de industriesector. De activiteiten die wij hebben overgenomen, zitten in een andere branche en worden binnenlands gefinancierd. Er is natuurlijk wel een wisselkoersrisico. Maar daar staat tegenover dat wij deze overname doen op een moment dat het pond historisch laag staat. Dit was een goed instapmoment voor ons.’
Koop je eigen kamer
De perstekst van Aedifica bevat meteen een schat aan informatie over zorgvastgoed in Engeland en hoe Aedificia daartegen aankijkt.
Interessant voor wie zelf overweegt om de stap te zetten. Wie een individuele kamer koopt in Engeland, kan doorgaans rekenen op een gewaarborgd huurrendement van 8% en meer en op terugkoopopties tussen 5 en 10 jaar met een bescheiden meerwaarde (1-2% per jaar). En aangezien dividenden wél en huurinkomsten niét belast worden, is het rendement op de eigen kamer uiteraard substantieel hoger dan het rendement op een indirecte investering via een aandeel zoals aedifica.
[ccf_form id=”1288″]