Het tax-seizoen is weer aangebroken. In Engeland loopt dat van 6 april tot 5 april van het volgende jaar. Wie inkomsten heeft uit Engels vastgoed moet jaarlijks een belastingsaangifte doen – ook als er helemaal niets moet betaald worden. De eerste keer kan dat een beetje vervelend zijn, maar al bij al is het relatief gemakkelijk. Wie zich aangemeld heeft voor de jaarlijkse aangifte, heeft ondertussen een aanslagbiljet in de bus gekregen. Hieronder een handleiding UK belastingsaangifte voor dummies in 10 vragen.
We hebben ook een gedetailleerde “stap-voor-stap” handleiding gemaakt voor onze investeerders. Daar tonen we per formulier en bladzijde wat er ingevuld moet worden. Die kan je hier aanvragen.
1. Moet ik echt een aangifte indienen?
Niet echt. Bij aankoop van je eerste stukje vastgoed, moet je bepalen of je de inkomsten bij de bron laat afhouden (20%) of liever 100% ontvangt, maar dan een aangifte doet. Omdat je bij de eerste schijf van 12.500£ 0% belastingen betaalt, kan het jaarlijks indienen van een aangifte tot 2.500£ aan inkomsten schelen. Allicht de moeite om 15 minuten te besteden aan het invullen van je formulier voor de UK belastingsaangifte.
Als je aangekocht hebt samen met een partner (zodat je elk van een vrijstelling van 12.500£ kan genieten), vul je elk apart een set formulieren in voor elk de helft van de inkomsten.
2. Hoeveel belastingen betaal ik?
Engeland kent een schijvensysteem. Huurinkomsten worden op dezelfde manier behandeld als gewone inkomsten. Op de eerste schijf van 12.500£ betaal je 0% belastingen; de tweede schijf tot 50.000£ betaal je 20% en op de derde tot 150.000 betaal je 40%. Vanaf 50.000£ inkomsten wordt het dus eigenlijk interessant om via een bedrijf te investeren (17% winstbelasting).
Meerwaarden worden apart belast, afhankelijk van je totale inkomen tussen 10% en 28%. maar ook daar is een schijvensysteem van toepassing met een vrijstelling van 12.000£.
3. Waarom loopt het belastingsjaar van 6 april tot 5 april?
Die regeling dateert van 1752. Toen voerden de Engelsen eindelijk de Gregoriaanse kalender in (die dateerde van 1582) om min of meer dezelfde kalender te hanteren als de rest van de beschaafde wereld. Hun kalender liep toen 11 dagen voor. Nieuwsjaarsdag (en belastingsaanslagdag) viel tot dan op 25 maart. Nieuwjaarsdag werd verplaatst naar 1 januari, maar “tax dag” werd behouden. Men kon immers toch niet toestaan dat er belasting betaald werd op een onvolledig jaar?
4. Op papier of elektronisch indienen?
Engeland kent ook een tax-on-web en probeert natuurlijk zoveel mogelijk mensen daar naartoe te sturen. In theorie is het ook voor buitenlandse investeerders mogelijk om op die manier aangifte te doen, maar het systeem is moeilijk (een login verkrijgen als buitenlander is een halve nachtmerrie) en niet gratis: je moet een software aankopen om te kunnen indienen. We raden dus aan om de aangifte gewoon op papier te doen, dat is (voorlopig toch) veel gemakkelijker en beter voor de gemoedsrust.
5. Hoe vul ik de formulieren voor mijn UK belastingsaangifte in?
Elke belastingbetaler kijgt in de twee helft van april (nu dus) een set formulieren in de bus. Iedereen vult formulier SA100 (algemeen) en SA109 (non-residents) in en wie alleen huurinkomsten heeft, die moet ook SA105 invullen. Wie meerwaarden realiseert, vult daarbij ook SA 108 in.
De taxman maakt het daarbij wel gemakkelijk, want de set formulieren bevat alleen de stukken die je nodig hebt. De rest kan je evenwel makkelijk downloaden. UKvastgoed heeft een handleiding die stap-voor-stap duidelijk maakt wat er moet ingevuld worden…
6. Wanneer vul ik de formulieren in?
Je hebt tot 31 oktober om aangifte te doen op papier. Wie elektronisch werkt, krijgt tot 31 januari van het volgende jaar. Wie dat niet op tijd doet, krijgt een boete van 100£. Makkelijk te betalen via kredietkaart. Wie uiteindelijk geen aangifte doet, verliest het recht op 100% huurinkomsten, en zal dus 20% inhouding zien op zijn huurinkomsten.
7. Wanneer betaal ik belastingen?
Een paar weken (tot maanden) na je aangifte, krijg je een uiteindelijk aanslagbiljet, dat meestal vermeld dat er geen belasting betaald moet worden. Wie wel moet betalen, krijgt daarvoor tot 31/01 van het jaar daarop om de belastingen te voldoen. En dat kan via bankoverschrijving of zelfs gemakkelijk online via kredietkaart.
8. Betaal ik wat ik verdiend heb, of wat ik gekregen heb?
Bij sommige projecten wordt er driemaandelijks of zelfs jaarlijks betaald. Dan kan het zijn dat het huurgeld weliswaar verdiend is, maar nog niet uitbetaald. Je kan kiezen of je het een of het ander aangeeft, maar je moet over de jaren wel consequent blijven.
9. Kan ik dit aan een boekhouder overlaten?
Ja natuurlijk. Een Engelse boekhouder vraagt orde grootte 250£ (+BTW) voor de jaarlijkse aangifte. Voor investeerders van UKvastgoed, zijn we ook graag bereid om alle vragen telefonisch of per email te beantwoorden.
10. Moet ik dit ook in België aangeven?
Toch wel. België stelt deze inkomsten vrij (mits progressievoorbehoud), maar je moet ze dus wel aangeven. Je geeft de effectief ontvangen gelden aan in code 1130/2130.