Toen ik in 1990 afstudeerde, was er in heel Vlaanderen waarschijnlijk geen enkele toren met studentenvastgoed te vinden. Studenten gingen “op kot” in de stad of “pendelden” (de sukkelaars) dagelijks naar de campus.
Aantrekkelijke investeringen
De dingen zijn veranderd. De Engelse trend om studententorens te bouwen en de kamers aan individuele investeerders te verkopen, is hier in de jongste 5-10 jaren overgewaaid. Studenten willen graag onder mekaar zijn, willen wat luxe en vooral de groeiende groep buitenlandse studenten wil geen kotmadam. Groepen zoals Quares bouwen studententorens en verkopen ze aan individuele investeerders. Managementbedrijven zoals upkot spelen in op die trend en zetten een “brand” neer in verschillende steden.
Ook de investeerders kunnen die aanpak smaken. Investeerders krijgen in Vlaanderen een netto-rendement voorgeschoteld van 3-4% (soms zelfs gegarandeerd) en hebben voor de rest geen omkijken naar huurders en betalingen. En vooral: de inleg van 100-150.000€ is redelijk laag in vergelijking met gewoon vastgoed.
In Engeland is die trend al veel langer aan de gang. Studentenvastgoed is één van de populairste categorieën voor “buy-to-let” investeerders. De makkelijke administratie, de fiscaliteit (geen aankoopkosten) en de hoge opbrengsten (8-9% voor belastingen) bekoren veel investeerders. Een aantal managementgroepen zoals Urban Bubble of Unite Students zijn bezig met een enorme groei om al die studenten een kamer te bezorgen (en de eigenaars een maandelijkse opbrengst).
Kosten en opbrengsten vergeleken
Upkot Brussel – Studentenvastgoed in Vlaanderen geeft een rendement van 3-4%.
Een van dé grote voordelen is uiteraard de transparantie: op de sites van de managementsbedrijven, kan u perfect checken wat de bruto kosten zijn. In Vlaanderen betalen studenten gemiddeld 350-400€/maand, terwijl dat in Engeland gevoelig hoger ligt rond de 500-700£ (130-200£/week).
Combineer dit met de kost van een studentenkamer in Vlaanderen (vanaf 100.000 + 13% aankoopkosten) met die van Engeland (vanaf 60.000£ + 1% aankoopkosten) en men begrijpt waarom netto opbrengsten in Engeland meer dan het dubbele bedragen van die in Vlaanderen.
Studentenkamers: Vlaanderen versus Engeland
We vergeleken het aanbod aan de Vlaamse investeerder met het aanbod in het Verenigd Koninkrijk.
| Vlaamse studentenkamers | Engelse studentenkamers | |
|---|---|---|
| Instapkost | 100.000-150.000€ + aankoopkosten | 50.000-80.000£ |
| Netto Huurrendement | 3-4% (soms 2-5 jaar gegarandeerd) | 8-9% (eerste 3-5 jaar gegarandeerd) |
| Eigendom | Volle eigendom | 125-250 jaar “leasehold” |
| Nieuw/renovatie | Beide mogelijk | Beide mogelijk |
| Huurprincipe | Inkomsten worden gepoold en verdeeld (na aftrek van managementkosten) | Bij aankoop: vaste netto huurprijs (3-5 jaar) Daarna: aanstelling van management firma |
| Exit | Verkopen aan 3e partij | Verkopen aan 3e partij |
| Gemiddelde maandkost voor student | 350-400€ | 500-750£ |
| Management | Vast lange-termijn contract. Kan niet ontslagen worden. | Eigenaars kunnen zelf betrekken of een willekeurig management aanstellen. |
| Taxatie & kost | Registratierechten (10%) of BTW (21%), notariskosten (2%), Onroerende voorheffing (+/-700€), roerende voorheffing (15% op 40%). |
Advokatenkosten £1.000. Geen inkomstenbelasting tot £12.000 |
Onze projecten
Had u graag meer geweten over Engels studentenvastgoed? Laat het ons weten.