Het meeste vastgoed in Engeland dat aan particulieren verkocht wordt, komt met een huurgarantie. Maar wie biedt die huurgarantie, waarom wordt ze aangeboden en hoe zeker is die garantie?
Met huurgarantie
In België zijn “normale” huuropbrengsten maar magertjes. Voor het meeste vastgoed spreken we over 2-3% huurinkomsten en een heleboel rompslomp (huurders zoeken en kranen vervangen). Bovendien loopt de fiscus op dag 1 al weg met meer dan 10% schrijfkosten. Geen wonder dat de markt van “investeerders” in Belgisch vastgoed eerder magertjes is. Eigenlijk zijn de betere fondsen een interessantere investering. Meer dan 90% van de kopers zoeken hier eigenlijk iets om zelf in te wonen. En dus vind je bij de aankoop nauwelijks informatie over huurinkomsten. Laat staan dat iemand ze zou garanderen.
Dat ligt in Engeland anders. Meer dan de 60% van de nieuwe woningen wordt daar gekocht door investeerders als “buy to let”. En voor deze mensen zijn de huurinkomsten wel degelijk belangrijk. Ontwikkelaars spelen daarop in door de investeerders ook een tijdlang een huurgarantie te geven en dat bij verkoop ook massaal te adverteren.
Door de huurgarantie vermindert voor de nieuwe eigenaar alvast het risico dat het bij een nieuwbouw typisch 3-6 maanden duurt om te “settlen” en te vullen en men dus die eerste maanden niet zeker is van huurinkomsten. En hij heeft de eerste drie jaar zekerheid over zijn cash flow.
Huurgarantie van 6-10%. Netto-netto?
In de praktijk liggen de meeste geafficheerde huurgaranties tussen de 6% en 10%. Behalve in de echte “hotspots” zoals London natuurlijk, waar de vraag zodanig groot is, de prijzen hoog (en de huuropbrengst dus laag), dat een garantie er eigenlijk weinig zin heeft. Voor residentieel vastgoed (typisch 6-8% ) en studentenflats (typisch 7-9%) geeft men typisch 1-3 jaar garantie. Voor hotels en zorgflats geeft men over het algemeen 8-10% en een 5-10 jaar contract (met terugkoop).
Tenzij de ontwikkelaar failliet gaat (en de gebeurt zelden bij de meer gerenommeerde bedrijven), is die garantie zwart op wit op papier en dus inderdaad gegarandeerd. In de meeste gevallen moet er nog “ground right” betaald worden (typisch 400-500£/jaar) aan de grondeigenaar. In sommige gevallen moeten er ook nog andere kosten of belastingen afgehouden worden. Het is dus goed om dat vooraf duidelijk te checken in de commerciële documentatie.
Is die huurgarantie marktconform?
De grote vraag is dan natuurlijk: is die huurgarantie marktconform? Of gaat de ontwikkelaar de verkoopprijzen systematisch te hoog zetten om met die inkomsten dan de (te hoge) huur te betalen? Dat gebeurt, maar het is toch niet meer zo makkelijk. Zowel de markt voor de verkoopsprijzen als voor huurprijzen is bijzonder transparant. Men kan op internet een paar minuten tijd uitvissen hoeveel men betaalt voor vergelijkbare panden in de buurt. En voor de huurprijzen idem dito. Een ontwikkelaar die 20% hoger verkoopt dan de marktwaarde en een huurprijs hanteert die 20% hoger ligt dan normaal, loopt heel snel tegen de lamp van mondige aankopers.
Typisch geeft een ontwikkelaar een huurgarantie die 5-15% hoger ligt dan wat je zou ontvangen als je een normale markthuur zou rekenen en er alle normale kosten aftrekken. Hij kan dat omdat de managementbedrijven in de eerste jaren een (groot) deel van hun normale vergoeding laten vallen als ze een hele blok mogen uitbaten. En met prijzen die jaarlijks met ~3% stijgen, haalt de markthuurprijs die huurgarantie meestal wel in, zodat de koper na drie jaar geen terugval ondervindt in zijn netto inkomsten.
We checken voor u
Uiteraard checkt UKvastgoed voor u of het aanbod wel marktconform is, en of die huurgarantie wel dicht genoeg staat bij de marktprijs. En natuurlijk werken we alleen met gerenommeerde ontwikkelaars die hun sporen in de markt al verdiend hebben.
Dat scheelt een stuk in het risico en vermijdt slapeloze nachten.