Hier bij UKvastgoed hebben we nooit echt een goed gevoel gehad bij residentieel vastgoed in Londen. En dat is niet alleen omdat de minimum investering zo hoog is. Een gemiddeld appartementje gaat daar al gauw een half miljoen pond. En wie zich een wat beter-dan-gemiddelde locatie wil aanschaffen, vindt nog weinig onder het miljoen. Niet voor de kleine investeerder dus.
Het is simpelweg omdat de prijzen gewoon té hoog geworden waren. De huurinkomsten zijn helemaal niet meegegroeid. Waar je zelfs in prime locaties zoals Liverpool en Manchester nog een netto 6% mag verwachten, moet je in Londen tevreden zijn met 1-3% jaarlijkse opbrengst. Niet eens boven het niveau om met een banklening enig hefboomeffect te bereiken.
Het énige argument voor residentieel kopen in Londen was dan ook de appreciatie, die de jongste 20 jaren zowat het dubbele was van de rest van het land. Met 5-10% per jaar was de opbrengt verzekerd. En de zekerheid en liquiditeit van een grote markt, waar kopen en verkopen makkelijk was.
Bubbels
De huisprijzen in Londen stijgen niet meer. Niet verwonderlijk….
En precies aan die appreciatie lijkt nu een einde te komen. Het feestje kón ook niet blijven duren. De lonen in Londen (nu gemiddeld 30.000£/jaar) zijn helemaal niet in dezelfde mate meegegaan. Het werd dus jaar na jaar duurder om in Londen te blijven wonen. Met een salaris/woonkost ratio die in Londen het dubbele is van de rest van het land, kón Londen gewoon niet blijven doorgroeien.
De jongste 6 maanden zit de klad erin. Dus al een tijdje vóór het Brexit-referendum. In sommige plaatsen is er nog een kleine groei, maar vooral veel gelijke prijzen en in sommige plaatsen een daling van zelfs 10%.
Ten gronde is dat natuurlijk omdat de prijzen gewoon té hoog waren. Bubbels en zo. Maar de verhoogde “stamp duties” (registratierechten) van afgelopen april en de aangekondigde vermindering van interestaftrekken (vanaf 2017), hebben “buy-to-let” voor grote investeringen eigenlijk oninteressant gemaakt.
Londen is dus fiscaal totaal oninteressant geworden voor de Engelse investeerder. En het ziet er niet naar dat dat snel gaat veranderen.
En dan kwam er nog de Brexit. Voor de buitenlandse koper is het lage pond voorlopig niet opgewassen tegen de angst dat de prijzen niet verder blijven groeien.
Weg van Londen
Dat betekent allicht dat de residentiële markt in Londen in de komende maanden een correctie te zien krijgt. 10-20% lijkt de algemene consensus te zijn. Net zoals de commerciële markt overigens: ook voor kantoorgebouwen verwacht men de komende 6 maanden een kleine correctie.
Hetzelfde geldt voorlopig niet voor de rest van het land. Verhoogde registratierechten zijn beperkt voor de goedkopere appartementen in andere steden en hebben al helemaal geen effect op commerciële projecten. Daar wordt de waarde bepaald door de opbrengst, niet door de mode van het moment.
“Buy-to-let” investeerders lijken dus weg te trekken van Londen naar andere steden. In de “second-tier” steden zoals Birmingham, Manchester en Liverpool, is er daarom weinig te merken van een correctie.
En eigenlijk is dat niet zo slecht…
En de Chinezen?
De “Chinezen” waren een nieuw fenomeen in Londen. In China is men het gewoon dat (peperdure) huizen gekocht worden enkel en alleen voor de buren en de meerwaarde (en dus gewoon leeg blijven staan). In Londen is dat een nieuw fenomeen. In een stad waar meer vraag is dan aanbod heeft dat bovendien nogal wat wenkbrauwen doen fronsen.
Vraag is natuurlijk wat het effect hier gaat zijn. Want ook dalende prijzen zijn een nieuw fenomeen in Londen. Londen is en blijft dé plaats om gezien te worden, maar ook hier is het meer dan waarschijnlijk dat de interesse verhuist van Londen naar andere steden.
Dus beter toch niet hopen dat de Chinezen de Londense vastgoedmarkt gaan redden. Allicht tóch beter om te investeren in andere steden waar geen bubbels te vinden zijn…