| Project | Sheffield Lightbox |
| Investeren in | Studios, 1 & 2 slaapkamer flats |
| Locatie | Centrum Sheffield - Hallam Lane Sheffield S1 4PY |
| Investering vanaf | UK£ 83.300 – £195.000 Inclusief meubelpakket |
| Huuropbrengst | 8% netto opbrengst (3 jaar huurgarantie), daarna 7-8% netto huuropbrengst. |
| Oplevering/huur vanaf | Q2 - 2020 |
| Exit | Vrije markt |
Sheffield Light Box in de stijgers
Het Sheffield Light Box project staat al een tijdje op onze lijst en is één van de best verkochte projecten van UKvastgoed. We bezochten het project afgelopen dinsdag met investeerders en hadden een lange babbel met Gary, de ondernemer die het project opgezet heeft.
Light Box heeft 129 suites met een mix van studio’s en 1 en 2 slaapkamerflats. Het staal frame is nu volledig klaar en het dak wordt er deze week opgelegd. Het hele gebouw zou winddicht moeten zijn tegen februari 2020 en wordt eind april 2020 opgeleverd voor bewoning.
Sheffield – The Lightbox
De locatie blijft natuurlijk hét argument voor lightbox. Letterlijk om de hoek van de centrale winkelstraat en om de andere hoek van het station. Maar het concept van Lightbox is van in het begin duidelijk geweest: de locatie is premium en dus moet ook het concept en de afwerking op datzelfde niveau zitten.
Het vernieuwende element in Lightbox is een atrium aan de binnenkant met een open dak, zodat de bewoners niet alleen aan de buitenkant met daglicht zitten, maar ook aan de binnenkant daglicht zullen zien via een heus 4-verdiepingen “atrium”. “Het enige gebouw met een dergelijke glazen-dak constructie”, verzekert Gary ons. En allicht zal dat wel nog even zo blijven: het heeft de bouw er allerminst simpeler op gemaakt.
Het atrium van Lightbox vanaf de 4e verdieping
Ideaal dus voor het publiek dat de ontwikkelaar voor ogen heeft: professionals die bereid zijn om een premium te betalen voor S1 (Sheffield 1 of centraal Sheffield) locatie. Zij huren meestal voor periodes van 6 tot 12 maanden en komen als gast-dokters, expats voor de vele bedrijven in centrum Sheffield en jong-afgestudeerden.
Noble city living: 100 units reeds verhuurd
Die selectie is overigens belangrijk, want Noble doet niet alleen de ontwikkeling, maar ook het beheer van het gebouw en het management van de huurders. Noble beheert in Sheffield onder merknaam Noble city Living meer dan 1.800 kamers en als je er alle andere steden bijneemt, beheert het bedrijf er meer dan 10.000. Meestal gebouwen die Noble zelf rechtgezet heeft, maar ook sommige waarvan de eigenaar een beter management bedrijf zocht.
Het management kan zich in de huidige marktomstandigheden overigens gerust permitteren om kieskeurig te zijn in de huurders die ze toelaten. Ze hebben een quasi 100% bezettingsgraad in hun volledige portfolio en alle gebouwen worden verhuurd met contracten van 51 weken. En uiteraard met een Engels bedrijf of individu als “Guarantor” dat de huur zal betaald worden.
Verhuurprijzen voor Lightbox schommelen tussen 175 en 220£/week, wat een jaarlijkse bruto-opbrengst geeft van 9500-11.300£/jaar.
Minimaal 8% netto opbrengst + een behoorlijke meerwaarde.
De ontwikkelaar garandeert een minimum huuropbrengst van 8% voor 3 jaar. Daarna is het marktverhuur minus kosten. En daarbovenop komt natuurlijk nog een meerwaarde. Wat die zal wezen, is uiteraard kristallen bol kijken. Wie weet dat de prijzen verleden jaar met gemiddeld 10% stegen in Sheffield, weet dat de markt aantrekt. Wij berekenen altijd een verwachte meerwaarde van 3% over een langere termijn investering, maar het is meer dan waarschijnlijk dat we daarmee zeer conservatief rekenen.
Wie graag residentieel koopt, een hoge huuropbrengst verwacht zonder rompslomp én bovendien een leuke meerwaarde wil meenemen, is in Sheffield aan het juiste adres.
Van de 130 units zijn er nog een handvol te koop met prijzen tussen 90.000£ en 190.000£.
