| Project | Swindon "The Lock" |
| Investeren in | residentiële appartmenten - studio's en 1-2 slaapkamer flats |
| Locatie | Swindon city centre |
| Investering vanaf | 120.000£ |
| Huuropbrengst | Netto 5.5-6% na alle kosten in lange-termijn verhuur. Mogelijkheden om dit te verhogen via korte-termijn verhuur (AirBnB). |
| Oplevering/huur vanaf | Opgeleverd november 2019 |
| Exit | Open markt |
Swindon is niet direct een stad met een internationale reputatie. Het stadje van zo’n 200.000 inwoners heeft zelfs geen voetbalploeg (Swindon Town speelt in 4e dividie) of universiteit die naam waardig. Maar het ligt op een uur afstand van zowel Londen als Bristol. En dat maakt het natuurlijk interessant om te pendelen. En met prijzen tussen 3.000£ en 3.500£ per m² zijn de prijzen allesbehalve “commutor belt” prijzen.
55 minuten
De treinrit naar London (Paddington) duurt vandaag zo’n 55 minuten en zal verder verminderen tot 40 minuten als de laatste stukjes spoorlijn bijgewerkt zijn. Dat maakt van Swindon een veelgevraagde slaapstad en uitvalsbasis. Dat verklaart meteen ook waarom Swindon een van de snelst groeiende steden van Engeland is.
De nabijheid van zowel Bristol als London en de gemakkelijke transportlinks van trein en auto zijn de belangrijkste groeipolen van de stad. Ook de universiteit van Oxford – 35 km verder – werpt een schaduw tot ver buiten haar eigen grondgebied.
Een nieuwe industriële zone wordt momenteel ook aangelegd tussen de stad en de M4 die Bristol met Londen verbindt. Ook dat zal de stad verder doen groeien.
The Lock – net opgeleverd
The Lock is een nieuw residentieel flatgebouw in het midden van Swindon center: 300m van het treinstation en 200m van de “downtown shopping area”. Veel centraler komen de gebouwen niet. En met het “pendelen” in het achterhoofd is het maar de straat oversteken naar het treinstation.
Het gebouw van 39 appartementen (studio’s, 1 slaapkamer en 2-slaapkamer flats) is zonet opgeleverd en de laatste 13 units zijn nog beschikbaar. De eerste bewoners en huurders trekken momenteel in het gebouw in. De investeringskost ligt rond de 3.000£/m² (all in). voor een studie van 35 m² ligt de investering rond de 120.000£, voor een éénslaapkamer van 50m² rond de 150.000£ en een tweeslaapkamer van 72 m² moet je rekenen rond de 210.000£. De ontwikkelaar gooit er op dit moment ook een gratis meubelpakket (twv 3.000-5.000£) bovenop.
Dat maakt het voor de investeerder natuurlijk aangenamer omdat er noch een wachttijd noch een bouwrisico is. Huurinkomsten komen dus onmiddellijk en dat betekent natuurlijk een stevige “boost” voor het totale rendement.
Huurrendement 5.5%
In tegenstelling tot andere steden garandeert de ontwikkelaar geen huurrendement. Maar met de huidige prijzen en verwachte kosten, ligt het verwacht netto-rendement tussen 5.5% en 6% (met alle kosten in rekening gebracht). Dat is niet veel hoger of lager dan wat je in Liverpool of Manchester kan vinden, maar het zal uiteraard wel een stukje sneller komen.
Het huurmanagement wordt waargenomen door een lokale vastgoedmakelaar die de huurders zoekt en beheert (in ruil voor +-7% van de bruto huurinkomsten). We zijn op dit moment ook aan het praten met een AirBNB management, zodat we uiteindelijk de keuze hebben tussen korte en lange verhuur.
