Waarom vastgoed voor lange-termijn investeringen?
Investeren in vastgoed is al eeuwenoud een beproefde methode om geld voor langere termijn veilig te stellen. Voor de meeste “middenklasse” spaarders is het ook een haalbare vorm van investering: het is zeker, loopt niet weg, is meer dan inflatiebestendig op lange termijn, er is een regelmatig (maandelijks) inkomen en er is geen nood aan financiële kennis. En bovendien kan men voor vastgoed lenen, wat de “return on equity” omhoog kan krikken via een hefboom. Vastgoed vergelijken is natuurlijk altijd nodig.
Daartegenover staat natuurlijk een hoge aankoopkost (zeker in Vlaanderen), veel gedoe en rompslomp met huurders en illiquiditeit.
Onbekend is onbemind
Dat is in andere landen natuurlijk niets anders. In zowat alle landen zit een groot percentage van het “familiale vermogen” in vastgoed. Lokale omstandigheden en – uiteraard – de fiscale politiek maken de markten in elk land wel helemaal anders. En daardoor is ook de investeringsmentaliteit en -markt totaal verschillend.
Met de Europese eenmaking werd het kapitaal vrij. Dat maakte het veel makkelijker om vastgoed te vergelijken en in een ander land te investeren, en met de € werd dat nóg gemakkelijker. Maar de regelgeving blijft lokaal en dus onbekend. En in het buitenland iets efficiënt runnen, is minder evident dan een appartementje te beheren aan de eigen kust. Daardoor waren het vooral de “professionelen” en grootinvesteerders die het meest konden profiteren van de verschillende nieuwe markten die opengaan.
De Vlamingen bleven meestal hangen bij het appartementje aan de kust of een tweede verblijf “voor de kleinkinderen” aan de Spaanse kust. Rendement is daarbij meestal minder belangrijk dan het balkon met zicht op zee. Terecht. Wie vooral voor eigen gebruik wil kopen, die moet iets kopen waar hij/zij zich gelukkig voelt.
Vastgoed vergelijken: Vlaanderen versus Engeland
Maar wie puur voor rendement gaat, die kan niet buiten Engeland om. We zetten voor de u grootste verschillen tussen “Vlaams” en “Engels” vastgoed even op een rijtje. Omdat wij geen oliesjeiks of Russische oligarchen zijn, laten we daarbij de veel te dure markt in Londen even buiten beschouwing. We concentreren ons op studio’s en appartementen in de “2nd tier” centrumsteden: Liverpool, Manchester, Leeds, Sheffield, Birmingham,… En we vergelijken die met pakweg een Studio in Antwerpen of Gent.
|
Typische 1-slaapkamer in Gent
|
Typische 1-slaapkamer in Liverpool
|
|
|---|---|---|
| Eigendom | Volledig eigendom + grondaandeel | Eigendom 250 jaar – geen grondaandeel |
| Grootte | 65-80 m² | 50-65 m² |
| Kostprijs per m² (afficheprijs) | €3.800 | £3.000 (€3.500) |
| Aankoopkosten | BTW (21%) of registratie (10%) Notariskosten (2%), |
Stamp duty 3% Lawyer fee £800 |
| Kostprijs per m² (totale kost) | €4.700 | £3.100 (€3.650) |
| Totale cash out | €305.000 | £155.000 (€180.000) |
| Management | Syndicus voor gebouw Zelf huurder zoeken of via immokantoor |
Service company voor gebouw Management company voor huurder |
| Bruto huur + kosten | €800 | £1.000 (€1.100) |
| Netto voor belastingen | €750 | £800 (€900) |
| Belastingen | Onroerende voorheffing (+/-700€) | Vrij van inkomstenbelasting tot 11.800£ |
| Netto na belastingen en kosten (jaarlijks) | €8.300 | £9.000 (€10.400) |
| Huurrendement op totale investering | 2.7% | 5.8% |
| Verwachte meerwaarde | 3.5% | 4.5% |
| Verkoopkost | 3.5% | 3.5% |
De belangrijkste verschillen
Grootte & prijs: ondanks al ons klagen over “onbetaalbaar wonen” is wonen in Engelse steden een stuk duurder dan bij ons. De trend naar “kleinere eenheden” is daar dan ook al veel langer ingezet, waardoor de meeste units nu al een stuk kleiner zijn dan bij ons. Desondanks liggen de huren een stuk hoger.
Aankoopkosten: in tegenstelling tot België, haalt de fiscus in Engeland slecht een klein bedrag uit “stamp duties” (schrijfrechten & BTW) op kleine panden. Daardoor komen de totale aankoopkosten per m² heel wat lager uit.
Belasting op huurinkomsten: De huurinkomsten worden in Engeland bij de gewone inkomstenbelasting geteld. Maar als buitenlander kom je voor je eerste appartement in de laagste schijf, en die is 0%. Er zijn dus minder belastingen op de inkomsten. In België zijn deze inkomsten belastingvrij (met progressievoorbehoud).
Huurrendement: door de lagere aankoopkosten, de duurdere huurmarkt en de gunstige fiscaliteit, worden de huurinkomsten ongeveer tweemaal hoger. Dat scheelt meer dan een slok op de borrel.
Eigendom: in België koop je typisch het volledige eigendom, inclusief een grondaandeel. In Engeland koop je typisch een 250-jaar “lease” en blijft de grond eigendom van een investeringsfonds. Je betaalt daarvoor jaarlijks ~400£ “ground rights” voor een typische 1-slaapkamerflat. Na 250 jaar moeten je achter-achter-achter-achter-achter kleinkinderen de lease hernieuwen. (Maar we raden eigenlijk aan om het appartement voor die tijd te verkopen).
Huurmanagement: Het is zelden dat je bij aankoop van een appartement in België ook een verhuurmanagement vindt. Het zoeken en beheren van de huurders moet je dus zelf doen. In Engeland is “buy-to-let” zodanig populair dat bij elk nieuw project een management wordt voorgesteld om het beheer van de huurder op zich te nemen. De kost daarvoor is +/- 8% van de huurinkomsten.
Huurgarantie: In België wordt quasi nooit een huurgarantie gegeven. In Engeland komt +/- 80% van de projecten met een huurgarantie van 1-3 jaar.
Onze projecten
[wp-tiles category=residentieel]Had u graag meer geweten over Engels residentieel vastgoed? Laat het ons weten.
[ccf_form id=”1288″]