Location, location, location. Niet voor niets de drie belangrijkste dingen voor de waarde van vastgoed. Dat (niet-london) Engeland een hogere huuropbrengst heeft dan de Eurozone, is ondertussen geen nieuws meer voor de bezoeker van UKvastgoed.be.
De residentiële projecten die we uitkiezen, hebben een gemiddelde netto-huuropbrengst van ~6% (na alle kosten). In België komen die netto inkomsten zelden boven 3% uit als je alle kosten mee in de berekening betrekt. Maar dat wist je dus al.
Waar krijgt u het meeste huuropbrengst?
De vraag is dan natuurlijk, waar in Engeland krijg je de hoogste huuropbrengst? Op findukproperty.com vonden we een interessant overzicht (en een kaart) waar nu precies in Engeland de hoogste (bruto) huurinkomsten gehaald worden.
Findukproperty is een agent die niet alleen de verkoop regelt, maar die assets eerst opkalefatert ze daarna verkoopt, beheert en verhuurt. Ze geven er bovendien een huurgarantie op. Met de kleine caveat dat de beloofde huurgarantie (typisch 6-7%) ook een plafond kent en ze dus exces huurinkomsten op zak mogen steken. Voor investeerders die zelf niet zo dicht bij de markt staan (buitenlanders bijvoorbeeld) en geen tijd hebben om zelf te zorgen voor de eigendommen, is het een leuk alternatief.
Hun conclusies over de markt:
- Hoe kleiner de units, hoe groter de huuropbrengst. Niet direct een conclusie om van omver te vallen. Het bedrijf specialiseert zich dus in kleinere huizen (~100.000£) in kleinere steden van 30-70 m².
- Hoe meer naar het noorden, hoe hoger de huuropbrengt. Ook al niet wereldschokkend. Hoe dichter men bij “zwart gat” Londen komt, hoe sneller de prijzen stijgen – en dus de relatieve huurinkomsten dalen.
- In Schotland spelen dan weer andere factoren mee, die maken dat huuropbrengsten dan weer eerder in de 5% buurt gaan liggen.
Dus waar kopen?
Huuropbrengsten liggen dus blijkbaar het hoogst in het gebied rond Lancaster. Dat ligt ten noorden van de band rond Manchester, Leeds en Sheffield waar UKvastgoed typisch de projecten gaat zoeken. Maar men komt dan natuurlijk noodzakelijkerwijs ook in kleinere centra ook, waar wederverkoop toch soms iets langer kan duren dan in grote centrumsteden. En natuurlijk zijn de projecten altijd wat kleiner en vooral gerenoveerde (oudere) huizen.
Dat doet me denken dat we misschien toch eens moeten gaan rondneuzen in Blackpool, Sunderland of Southport om te kijken of er interessant koopjes te vinden zijn.
