| Project | Wolstenholme |
| Investeren in | Studio |
| Locatie | Wolstenholme Square - Centrum Liverpool L1 |
| Investering vanaf | UK£ 28.088 (25% eigendom) |
| Huuropbrengst | 5.95% gegarandeerd netto huurrendement + meerwaarde |
| Oplevering/huur vanaf | Onmiddellijk |
| Exit | Verkoop na 5 jaar op de vrije markt |
One Wolstenholme square
We hebben Wolstenholme Square in januari 2017 aan onze portefeuille toegevoegd. Het is één van onze meest populaire projecten gebleken. En met reden. Een investering in residentieel vastgoed met een bijzonder lage drempel, een gegarandeerde huuropbrengst van 3 jaar, gemakkelijk te verkopen studio units in het absolute centrum van Liverpool en een professionele management company. Dat maakt het een ideale instap voor de beginnende investeerder.
Sinds we 3 jaar geleden met Engels vastgoed in Vlaanderen begonnen zijn, hebben we nogal wat mensen ontmoet die veel interesse hadden, maar voor wie de investering in een volledig appartement (vanaf 100.000£) toch wel iets te zwaar was. Niet iedereen heeft zomaar dergelijke bedragen opzij staan, of wil dergelijke bedragen in één enkel project investeren.
Met 4 personen samen investeren
De Engelse wetgeving laat toe om tot 4 personen mede-eigenaar te laten worden van een flat. Dit laat toe om 4 investeerders te laten samenwerken in één project. De instapdrempel wordt daardoor beduidend lager, terwijl het rendement toch hetzelfde blijft. We hebben daarom in 2017 met UKvastgoed een studio gekocht in het Wolstenholme project, met de bedoeling om een kant-en-klare studio te kunnen aanbieden aan 4 investeerders.
Studio B412 (29 m²) in het project Wolstenholme – Block B is opgeleverd in juni 2018 en brengt sindsdien een netto huuropbrengst op van 557£/maand. Deze huuropbrengst is gegarandeerd door de ontwikkelaar voor 3 jaar (dus tot juni 2021). Daarna wordt verder verhuurd aan marktprijzen.
We kunnen deze gloednieuwe studio nu – kant en klaar en met lopende huurinkomsten – verkopen aan een prijs van 105.000£. Alle kosten inbegrepen betekent dit 28.088£ per investeerder (~31.500€)
5.95% netto huurrendement + 2% meerwaarde.
We hebben een berekening gemaakt van het netto rendement. Na aftrek van àlle kosten is het netto huurrendement 5.95%, trimestrieel uitbetaald. Met een (conservatieve) groeiverwachting van 3.5% verwachten we bovendien een goede meerwaarde. Als we er dan alle kosten van aftrekken (aankoopkosten, afschrijving van de meubelen, verkoopkosten…) komen we uit aan een totaal verwacht rendement van 7.94%. (~6% huur + 2% meerwaarde).
We geloven dat Liverpool (en zeker een studio op één van de centrale pleinen van de stad) veel meer in zijn mars heeft, maar dat zijn natuurlijk vogels in de lucht. Alles wat erbij komt, is winst.
Hoe werkt de exit?
Het grootste nadeel van een gezamenlijke aankoop, is de exit. Wat als iemand wil verkopen en de anderen niet? We maken daarom met de 4 investeerders duidelijke afspraken op papier: over 5 jaar (december 2023) laten we de studio schatten en we verkopen die aan de marktprijs.
Tenzij natuurlijk de 4 investeerders het allemaal eens zijn om de studio te houden of één van de 4 de anderen wil uitkopen aan die marktprijs. We spreken onder mekaar ook nog een voorkooprecht af. Alle investeerders zijn Vlamingen, zodat het makkelijker wordt met elkaar af te spreken.
Wat zijn de risico’s?
– Uiteraard blijft er een wisselkoersrisico. Niemand weet aan welke koers morgen de huurinkomsten binnenkomen en aan welke koers de studio over 5 jaar verkocht wordt. (Maar je weet dat m.i. het goedkope pond vooral een opwaarts risico is.)
– Er is geen bouwrisico en geen wachttijd. De studio is opgeleverd en bemeubeld brengt onmiddellijk huuropbrengsten op.
– De studio is gloednieuw (juni 2018) en valt onder de 10-jarige garantie en verzekering van de bouwheer.
– Er is een 3-jaar huurgarantie van de ontwikkelaar (aan dit netto-rendement van 5.95%). Omdat we veel vertrouwen heb in deze ontwikkelaar, voegen we ook een persoonlijke garantie toe. Indien er iets misloopt in de eerste drie jaar met deze garantie, zet Dirk Laeremans zich persoonlijk en contractueel borg.
– Verkoopwaarde: het is moeilijk om te schatten waar de verkoopwaarde over 5 jaar zal liggen. Maar met 105.000£ is deze studio vandaag zeker niet overprijsd (zelfde prijs als een nieuwe studio op plan). En de grote vastgoedspecialisten verwachten meerwaarden van 4-6%/jaar in Liverpool. In 2017 was er zelfs een meerwaarde van 7%. Het moet al héél slecht gaan als er over 5 jaar geen mooie meerwaarde te rapen is.
Wat met de belastingen?
Dit volgt uiteraard de gewone regels van belastingen: in Engeland betaal je niets op de de eerste schijf van 11.800£. In België geef je aan dat het in Engeland reeds belast is. Uiteraard helpt UKvastgoed met alle paperasserij.
Meedoen?
Van de 4 beschikbare slots, zijn er reeds 2 opgenomen door bestaande UKvastgoedklanten. Er blijven dus 2 slots over. Die gaan naar de eersten die bevestigen dat ze mee instappen. Je kan het formulier hieronder gebruiken.
