tockton-on-Tees Waterloo house
 Het Waterloo project in Stockton on Tees. Puur residentieel met een heel laag prijskaartje
|
Object | 1 & 2 slaapkamer flats |
| Locatie | Stockton On Tees TS17 6SA |
|
| Investering | UK£ 65.000- UK£ 85.000 Inclusief meubelpakket & garage |
|
| Huuropbrengst | 6.6% – netto opbrengst (3 jaar huurgarantie) |
|
| Oplevering | September 2017 | |
| Exit | Open markt |
Van Stockton on Tees heeft u waarschijnlijk nog niet gehoord. Had ik ook niet. Tot ik het Waterloo project binnenkreeg. Stockton on Tees is een kleiner stadje van 80.000 inwoners tussen Leeds en Durham. Een nogal romantisch plaatsje, maar absoluut geen wereldstad. Wie zegt dat vastgoed alleen interessant kan zijn in de grootste steden? En wie niet de budgetten voor LIverpool of Manchester heeft (laat staan London) is Stockton met zijn lage prijzen een ideal lage instap in Engels vastgoed.
Vernieuwbouw aan een prikje
Het project is een vernieuwbouwproject met 43 apartementen. Het ligt mooi aan de rivier Tees en – niet onbelangrijk – op loopafstand van één van Durhams campuses in de streek. Ook niet onbelangrijk natuurlijk is het feit dat dit de instap in UKvastgoed bereikbaar maakt voor minder kapitaalkrachtige investeerders. De een-slaapkamer apartementen (40 m²) gaan voor 65.000£ van de hand, de tweeslaapkamer apartementen (60 m²) voor 85.000£. Niet direct de duizelingwekkende bedragen waar Engels vastgoed mee vereenzelvigd wordt. En beduidend minder dan een vastgoedinvestering in Vlaanderen. Een parkeerplaats en meubelen zijn in dat bedrag bovendien ook nog inbegrepen.Van een lage instap gesproken.
Ook aangenaam voor de investeerders is de korte leveringstermijn. Wie een nieuwe flat wil kopen in Manchester, moet anderhalf tot twee jaar wachten op de oplevering. In stockton on Tees krijgt u over 2 maanden (vanaf september 2017) al de eerste huur overgeschreven.
6.5% netto opbrengst + meerwaarde
Wie zelf zijn eigen flatje beheert, kan rekenen op +/- 7.7% netto opbrengst. Aangezien wij dat moeilijk kunnen vanuit Vlaanderen, is er de mogelijkheid om met het management-bureau een vaste prijs voor 3 jaar af te spreken die een opbrengst van 7% oplevert. Daar moet dan nog een “ground right” vanaf en we spreken 6.5% puur netto opbrengst. En na drie jaar verwachten we uiteraard dat die met de markt mee gaat stijgen. Dat is een huurrendement dat iets boven Liverpool en Manchester ligt (allebei verwacht 6%), maar het ligt uiteraard niet een wereldstad.
Daarbovenop komt natuurlijk nog een meerwaarde. Wat die zal wezen, is uiteraard kristallen bol kijken. En in tegenstelling tot de grotere steden, zijn hier weinig voorspellers actief, maar aangezien de streek rond de 3-5% ligt, zal het daar allicht niet ver naast liggen.
Dat de ontwikkelaar al 30 jaar ervaring heeft in de streek is natuurlijk ook mooi meegenomen.
