UK huisprijzen stijgen met 4.4%in 2017
Het CEBR – Centre for ecobnomics and business research – is één van Engelands meest gerespecteerde leveranciers van economische voorspellingen. Het bedrijf werkt met een legertje cijferaars en statistische wiskundigen om aan ieder (die ervoor betalen wil) precies uit te leggen wat er nu gebeurt in allerhande markten in Engeland.
Voor minder gesofistikeerde mensen zoals u en ik, is het altijd een beetje magie. Je gooit een gigantische hoop data in een een hoge hoed en daaruit floept dan een eenvoudige grafiek, die precies vertelt hoeveel duurder uw dagelijkse boodschappen in 2025 zullen zijn. Het effect van belastingshervorming op de UK economie? Hernieuwbare energie in de Sub-Sahara Afrika? CEBR helpt u met de juiste data.
Vastgoed
Vastgoed is uiteraard ook één van hun geliefkoosde onderwerpen. Niet verwonderlijk als je weet hoeveel investeerders in de UK met vastgoed bezig zijn. Met de regelmaat van een klok maakt CEBR ook macro-economische vastgoedrapporten. Helaas gaat dat dan altijd over UK gemiddelden en trends. U weet wel: de rivier is gemiddeld één meter diep. Dat helpt natuurlijk niet om te beslissen of je een flat in Manchester of Birmingham, dan we een studentenflat in Bradford moet kopen, maar het geeft wel een idee waar de trend naartoe gaat.
De gemiddelde stijging van de huisprijzen in UK: een dipje onder 5% in 2017 en 2018
Het jongste rapport van CEBR keek naar de gemiddelde stijging van huisprijzen in Engeland. Het verdict? Een verwachte stijging van 4.4% in 2017. Ruim 3% lager dan de 7.4% die in 2016 nog opgetekend werd. CEBR wijdt die lagere groei voor een groot deel aan de verhoging van de “stamp duty” (registratierechten) die de regering onlangs doorvoerde en het iets moeilijk maakt om op korte termijn met residentieel vastgoed te speculeren.
Voor 2018 voorziet CEBR een prijsstijging van “slechts” 4.1%, waarna het in 2019 weer “normaal” moet worden met 5-7% jaarlijkse stijging van de huisprijzen. Tegen dan moet duidelijk zijn waar de Brexit naartoe gaat en krijgen we allicht weer een inhaalbeweging.
Vergeleken met Belgische vastgoedprijzen die “normaal” met slechts 2-3% per jaar stijgen, is “slechts 4.4%” natuurlijk nog altijd meer dan de moeite waard. Het enorme tekort aan woningen in UK maakt een verdere prijsstijging onvermijdelijk.
Huisprijzen in London en andere steden
Huisprijzen in London – 10% prijsgroei is meer de regel dan de uitzondering
En dan stelt zich de vraag natuurlijk wat een “gemiddelde” vertelt over de concrete locatie waar u in koopt. U weet wel, het verhaal van de rivier die gemiddeld één meter diep is. In dat “gemiddelde UK huis” zitten cottages van 75.000£ in het noorden van Schotland, studio’s in Liverpool van 100.000£, 2 slaapkamer appartementen in Manchester van 250.000£ en penthouses in Canary wharf van 4 miljoen pond.
Zoals de trend overal ter wereld, zijn het de snelste groeiers die de snelste stijging laten optekenen. In UK is dat – tot op vandaag – bij uitstek het geval geweest in London, waar een stijging van 10% per jaar eerder de norm dan de uitzondering geweest is. Maar ook in steden zoals Manchester, Liverpool en Birmingham verzekeren de statistieken (en de vastgoedverkopers die ze graag gebruiken) u met alle plezier een verwachtte prijsstijging van 7% en meer voor de komende vijf jaar.
Voorzichtig hopen
Hier bij UKvastgoed, zijn we altijd wat voorzichtiger dan de statistici en de overenthousiaste vastgoedmakelaars die bomen graag tot in de hemel zien groeien. De “case” voor Engels vastgoed ligt hem bij uitstek in de jaarlijkse netto-opbrengst die (met uitzondering van London) makkelijk 6-8% netto bedraagt. Zelfs in de grotere steden. En natuurlijk in het feit dat u die opbrengst dankzij de aangename belastingsverdragen gewoon netto op zak mag steken.
In onze “totale opbrengst“-berekeningen gaan we steeds voorzichtigheidshalve uit van een uiterst bescheiden 3% per jaar. Misschien zijn we daarin wat té conservatief, want in geen enkele 5-jaar periode sinds 1900 zijn de huisprijzen in UK minder dan 3% gestegen. Een totale verwachte opbrengst van 9%-10% per jaar zien we daarbij als een minimum voor elk project dat we aanbieden.
Maar het is uiteraard niet verboden te hopen dat de statistici en de vastgoedmakelaars het bij het juiste eind zullen hebben. Een paar procenten erbovenop, zijn altijd graag meegenomen.