Vastgoed financieren – rijk worden met andermans geld

Wie zijn Engels vastgoed financiert, wordt rijk met andermans geld

Vastgoed financieren

Een van de (zoniet dé) grootste troeven van vastgoed, is dat men zijn investering (grotendeels) door de bank kan laten financieren. Op die manier kan je met een hefboom de opbrengst op eigen vermogen sterk verhogen. Vastgoed financieren met andermans geld is een beproefd recept voor hoge rendementen.

Ook Engels vastgoed kan je financieren met andermans geld. Dat vereist echter iets meer creativiteit en moeite dan een babbeltje bij uw vaste bank. Maar anderzijds is het ook veel lucratiever om een Engelse investering met een opbrengst van 6% te financieren aan 2.5% interest dan een stukje vastgoed in eigen land met een opbrengst van 3%.

Wie een beetje financiële algebra loslaat op een vergelijking tussen Engeland en eigen land, komt snel tot een totale opbrengst op eigen vermogen van ~7% in België en 20%+ in Engeland. (Vraag de berekening HIER aan). Dat is geen klein verschil. Allemaal dankzij de hefboomwerking, de lage belastingen en dankzij het investeren met andermans geld. Men moet echt niet rijk zijn om zichzelf rijk te investeren.

Uw eigen bank

Een Belgische bank kan (en mag) helaas geen hypotheek nemen op Engels vastgoed. Jammer, maar helaas. Wat de bank wel kan en mag, is een hypotheek nemen op Belgisch vastgoed. Dan kan uiteraard op vastgoed dat geen lening heeft. Het meest voor de hand liggende is om een lening die reeds (gedeeltelijk) afbetaald is, opnieuw op te nemen. De meeste banken aanvaarden de aankoop van buitenlands vastgoed.

Zo heb ik twee jaar geleden 65.000€ van mijn bestaande hypotheeklening heropgenomen om een zorgkamer van 80.000€ aan te kopen. Ik betaal 2% op mijn lening en krijg 8% huurinkomsten van de zorgkamer. En omdat de zorgkamer ook een exit-optie had, gaf de bank me ook een bullet-krediet. U kan de opbrengst op mijn 15.000€ eigen vermogen gemakkelijk zelf uitrekenen. Niet verschieten van het resultaat. Allicht de beste investering van mijn leven.

Een Engelse bank

Het is niet gemakkelijk om een Engelse bank te vinden die aan een niet-resident geld wil lenen. Maar ze zijn er wel. Wie een goede cash flow kan bewijzen, die kan rond 70%-75% van de waarde van het vastgoed laten financieren door de Engelse bank. Bijkomend voordeel is uiteraard dat de terugbetaling dan ook in ponden gebeurt, wat het muntrisico vermindert. Hou rekening met ~3.5% interest in Engeland. Maar met netto huurinkomsten van ~6% en verwachte meerwaarden van 3-5%, blijft ook hier een goed hefboom behouden.

Engelse banken financieren alleen maar residentieel vastgoed van meer dan 150.000£. Een eigen inbreng van +/-45.000 is dus een minimum waar je rekening moet houden. En natuurlijk een nest paperasserij. Maar een free lunch bestaat niet in dit leven.

Een aandelenportefeuille als onderpand

Een aantal banken biedt ook leningen aan op een effectenportefeuille. Dan brengt die portefeuille tweemaal op natuurlijk: eenmaal het resultaat van de portefeuille zelf, en een tweede maal als hefboom voor een hoogrentend stukje vastgoed.

Het nadeel is natuurlijk dat je portefeuille zowat bevroren wordt en het een papierwinkel wordt om nog iets te kopen of te verkopen in die portefeuille. We kunnen ons niet van de indruk ontdoen dan het aanbod van de banken meer te maken heeft met het aantrekken van portefeuilles dan het echt geld verdienen op de leningen.

De VAPZ of IPT als onderpand

Vele zelfstandigen en bedrijfsleiders beschikken nog over een andere – en allicht veel efficiëntere – manier: banken willen graag geld lenen met de IPT (of groepsverzekering) als onderpand. .Een voorschot opnemen op een groepsverzekering is een dure bezigheid. Vele banken zijn echter bereid om die groepsverzekering als onderpand te nemen voor een (relatief goedkope) lening. Ook hier geldt dat de betaalde interestvoet naar alle waarschijnlijk rond de 2% zal liggen, waardoor er een heel mooie hefboom gemaakt wordt met de 6% huurinkomsten die Engeland biedt. Dit mag alleen met vastgoed (in de Europese ruimte), maar daar voldoet Engels vastgoed natuurlijk perfect aan. Vastgoed financieren met andermans geld? Op naar uw adviseur….

 

 

 

Lees ook