Shepherd Cox hotels: hoe geef je 8% aan je investeerders?

Alvast voor één sector is het brexit referendum een zegen gebleken: het goedkopere pond zorgt voor veel meer inkomend toerisme en veel meer “staycations”: Engelsen die vakantie in eigen land gaan doorbrengen in plaats van naar Spanje te trekken. De occupancy rates van de hotels zijn er de jongste twee jaar met meer dan 5% op vooruit gegaan en dat vertaalt zich onmiddellijk in meer winst.

Moderniseren

Wie Engeland een beetje kent, weet dat de leukste hotelletjes niet noodzakelijkerwijze “Holiday inn” of “Hilton” heten, maar “The King and goose” of “The george” en ergens verscholen liggen tussen twee dorpjes waar nog geen mens ooit van gehoord heeft.

Alhoewel ze hard hun best doen om die Engelse sfeer te bewaren, is de sector in snel tempo aan het moderniseren. De hotelletjes – dikwijls nog familiaal uitgebouwd – worden één na één overgenomen door gespecialiseerde hotelgroepen. Die professionaliseren het management, verfrissen de kamers, bouwen de activiteiten uit (vooral trouwpartijen zijn een heerlijke bron van inkomsten), zetten nieuwe kamers in de tuin en zetten de hotels op de kaart bij zakenmensen, toeristen of allebei via een centraal management.

Veel aanbod, weinig vraag

Met aankoopprijzen van 3 tot 5m UK£ zijn dergelijke hotels te groot voor individuele investeerders en te klein voor de grote hotelgroepen. Dat zorgt ervoor dat er een groot aanbod is aan verkopers en een klein aanbod aan kopers. Die kunnen de hotels daardoor dikwijls voor een appel en een ei opkopen, en er vervolgens aan beginnen sleutelen.

Dat brengt hen geen windeieren. Met een lik verf, wat vernieuwing, een goede marketing en een goede keuken, kunnen ze de winst van de hotels binnen een paar jaar substantieel verhogen, tot zelfs verdubbelen. En dat verhoogt dan meteen ook de waarde van het hotel in diezelfde mate.

Shepherd Cox

Shepherd Cox

Eén van die groepen is Shepherd Cox. De groep startte 5 jaar geleden met vier partners die samen een hotel kochten en opkalefaterden. Vandaag heeft de groep al meer dan 20 hotels en een asset-base van meer dan £40m. Elk jaar komen er 4-5 hotels bij.

De groep dweilt het land (vooral midden-Engeland) af, op zoek naar hotels met een goede locatie, waar uitbreiding en professioneel management een meerwaarde kan betekenen. De ene keer is dat een business-hotel dat onder een franchise op zakenmensen mikt, de andere keer een “destination hotel” dat met spa en romantiek inzet op toeristen.

De helft van die hotels wordt gefinancierd met bankleningen, de andere helft via de verkoop van individuele kamers aan investeerders.

Investeren aan 8% huurrendement

De groep verkoopt individuele kamers over de hele wereld. Ze garanderen een vaste huuropbrengst van 8% en een terugkoopoptie aan 110% na 5 jaar. Totaal netto-rendement van ~10% De verkoop verloopt zowel in eigen land als een wereldwijd (vooral Aziatisch) netwerk van vastgoedverkopers. Vooral Taiwan en Singapore lijken gretige afnemers. Zij houden vooral van het hoge rendement en het totaal zorgeloos beheer van hun investering: geen nood om huurders te zoeken, geen onzekerheid van inkomen en absoluut geen nood om het vastgoed te beheren.

De groep koopt draaiende hotels met een bestaande EBITDA van ~12-18% op de inkoopprijs. Ze hebben er dus weinig moeite mee om 8% huurinkomsten te garanderen aan de kopers.

Bovendien biedt Shepherd Cox een week lang gratis verblijf in haar hotels aan. Leuk om Engeland even te gaan ontdekken. En te genieten van een vakantie in midden Engeland (en in goedkope ponden). Ook dat vinden vele investeerders een leuke bonus.

Stuur me meer informatie over dit project

Lees ook