Meerwaarde in UK: Manchester & Liverpool leiden de dans

1809 prijsstijgingen UK (hometrack.com)

Wie wil investeren in residentieel vastgoed, die wil uiteraard graag weten waar hij/zij moet kopen om de meerwaarde te maximaliseren. Nogal wat bedrijven leveren daartoe het statistisch materiaal. In vele gevallen is dat “gratis” genoeg om een beeld te krijgen van hoe het eraan toegaat op de residentiële markt. Maar wie meer wil weten, die kan natuurlijk zijn hartje ophalen aan betaalde informatie op het net.

Halifax: +2.5% in de jongste 12 maanden

Halifax is zo een van die grote jongens. Het bedrijf is één van de leidende uitgevers van hypotheekleningen in Engeland . Het heeft dan ook een schat aan data over de actuele verkoopsvolumes en waarden. Elke drie maanden komt Halifax met een algemeen rapport over de gemiddelde verkoopprijs in het Verenigd Koninkrijk, gebaseerd op de leningen die daarvoor bij de bank zijn aangegaan.

In het jongste september 2018 rapport noteert het bedrijf een gemiddelde stijging in de huisprijzen van 2.5% op jaar basis (niets wereldschokkends dus) en 1.8% over de jongste drie maanden. Gemiddeld en over het hele Koninkrijk gezien gaat het dus stilaan beter met de prijzen van het vastgoed.

Hafix house index

Hafix house index – september 2018

Maar wat betekent die meerwaarde per stad?

Dat het vastgoed in Engeland het afgelopen jaar met 2.5% gestegen is, is leuk om weten. Maar het is ongeveer even zinvol als de informatie dat een rivier gemiddeld 1 meter diep is. Je hebt cijfers per stad nodig (en zelfs binnen de stad kan er een enorm verschil zijn). Daar komt hometrack ter hulp. Dit is een databedrijf, gespecialiseerd in het samenstellen en verkopen van data rond de residentiële markt in Engeland. Gelukkig geven ze ook een gigantische weelde aan gratis informatie voor de investeerder. De surfer kan op hun website gratis de prijsindex bekijken voor zowat elke belangrijke stad in het VK. Index, gemiddelde prijzen, gemiddelde stijgingen, gemiddelde korting op geafficheerde verkoopsprijzen,… alles heel mooi, transparant en (vooral) gratis beschikbaar.

In het juni-rapport van hometrack  spreekt het bedrijf van een UK-gemiddelde prijsstijging van 4.4% in de eerste helft van 2018 – tegenover 0,2% in de tweede helft van 2017. Maar de waarde van dit rapport is natuurlijk de informatie op stadsniveau. 5 steden blijven met hun prijsgroei onder inflatie (Southampton, Oxford, Belfast, London, Cambridge and Aberdeen). Alle andere steden groeien meer dan inflatie. De toppers zijn quasi allemaal steden in de “Northern Powerhouse“: Manchester (+7.4%), Liverpool (+7.2%), Birmingham (+6.8%), Leicester (+6.5%), Sheffield (+5,6%).

Londen en de rest

Interessant om te bekijken is ook de vergelijking bij de steden sinds het Brexit referendum in 2016. Prijsstijgingen in Londen donderden naar beneden van 13% en meer in 2015 tot negatief in de tweede helft van 2017 en 2018. In Manchester daarentegen bleef die jaarlijkse meerwaarde stabiel op 5-7%, terwijl Liverpool pas in de jongste 2 jaren echt de weg naar groei heeft gevonden. Sheffield bleef ook relatief stabiel met jaarlijkse prijsstijgingen tussen 4 en 6%.

Die tweedeling is alleen te verklaren door het feit dat Brexit veel buitenlanders ervan weerhoudt om vers geld in de Londen-markt te pompen. De rest van Engeland blijft echter een lokale markt, en lijkt van Brexit-angst heel weinig last te hebben.

1809 prijsstijgingen UK (hometrack.com)

Prijsstijgingen UK – geselecteerde steden (hometrack.com)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ons advies (en uiteraard ook onze selectie aan investeringswaardige projecten) blijft daarom hetzelfde: kleinere units in de stadscentra van de “Northern Powerhouse”: Liverpool, Manchester, Sheffield,… Niet alleen zijn de instapdrempels relatief laag, bovendien is zowel de huuropbrengst (~6% netto) als de verwachtte meerwaarde (4-6%) bij de hoogsten in Engeland.

Overzicht prijsstijgingen UK-steden

City Average price Trough-current Peak-current Last 12 months Last 3 months Last month
Aberdeen £164,700 8.0% -3.8% -3.7% 0.2% 0.1%
Belfast £131,500 29.9% -41.1% 4.8% 3.6% 1.2%
Birmingham £163,100 41.0% 19.2% 6.6% 2.9% 1.0%
Bournemouth £287,900 51.3% 24.9% 3.1% -0.3% -0.3%
Bristol £282,500 74.5% 41.6% 3.2% 2.1% 0.6%
Cambridge £431,500 86.5% 54.7% -0.1% 1.0% 0.2%
Cardiff £206,600 40.5% 17.5% 5.2% 1.3% 0.4%
Edinburgh £231,000 31.8% 9.4% 5.7% 1.4% 0.6%
Glasgow £124,300 23.1% 0.0% 7.2% 3.7% 0.8%
Leeds £166,100 32.8% 9.5% 5.4% 2.6% 0.6%
Leicester £174,100 46.0% 22.7% 6.7% 2.3% 0.3%
Liverpool £120,100 23.4% -3.6% 7.5% 3.9% 0.9%
London £485,200 85.9% 56.8% -0.3% 0.8% 0.2%
Manchester £168,200 40.2% 17.7% 6.8% 3.2% 0.9%
Newcastle £129,600 17.5% -1.7% 3.3% 2.5% 0.6%
Nottingham £153,300 42.6% 20.5% 6.9% 3.4% 1.0%
Oxford £423,400 76.0% 49.2% 4.4% 2.9% 1.3%
Portsmouth £238,500 52.2% 29.3% 2.7% -0.2% 0.1%
Sheffield £137,100 26.3% 8.5% 4.5% 2.0% 0.3%
Southampton £228,400 49.3% 25.0% 2.3% 0.8% 0.1%
UK £217,300 41.5% 20.3% 3.6% 1.9% 0.5%

Bron: https://www.hometrack.com/uk/insight/uk-cities-house-price-index/

Lees ook