Manchester City – Liverpool: 2-1 in vastgoed.

Als het over voetbal gaat, zijn de Britse meningen al even verdeeld als over Brexit. Is Liverpool of Manchester nu de beste club? Leicester natuurlijk. Vorig jaar tenminste. Voor dit jaar moeten we het einde van het seizoen afwachten.

Als het over vastgoed gaat, is de score echter wel al duidelijk: Manchester 2 – Liverpool 1. Beide steden hebben – zelfs nu nog – een ietwat “vergane glorie” reputatie in het buitenland dat zich blindstaart op Londen. Een reputatie die ze in de jaren 80 en 90 opgebouwd hebben. Toen liet een enorme stadsvlucht de centra over aan de sukkelaars die zich de voorsteden niet konden veroorloven.

BBC

Maar dat is al een tijdje geschiedenis. Vanaf de eeuwwisseling is het snel gegaan in Liverpool en Manchester. London begon massaal te investeren in stadskernvernieuwing en decentralisatie. Met een helpende hand van het IRA dat hier en daar wat ruimte maakte. En de BBC die in Manchester haar tenten opsloeg en “Media City” in het leven riep.

Huisprijzen in Liverpool en Manchester

Huisprijzen in Liverpool en Manchester gaan (eindelijk) terug stijl omhoog

De crisis van 2007 stak nog stokken in de wielen, en de ontwikkelaars konden de volgende vijf jaar hun appartementen aan de straatstenen niet kwijt. Prijzen daalden met 15-20% op een paar jaar tijd. Maar daar is vandaag nog weinig van te merken. Sinds 2012 wil zowat iedereen terug naar het centrum.

Manchester City – 2

Manchester ontplofte. Het stadscentrum tekent de jongste drie jaar voor ongeveer 10% meerwaarde per jaar en lijkt niet van plan dat snel te stoppen. De ontwikkelaars kunnen de vraag nauwelijks bijhouden. Nieuwe flats zijn verkocht gemiddeld 18 tot 24 maanden voor ze klaar zijn. Verkoop start voor de inkt van de “planning permission” nog maar droog is.

Prijzen in het centrum lopen stilaan naar de 400-450£/ft² (of ruim 4.000£ per m²). En dat is nog altijd maar een schijntje van Londen, waar men gemiddeld meer dan 11.300£ op tafel moet leggen. Tegen de tijd dat de “NH2” in 2025 in minder dan een uur van Manchester naar Londen spoort, kan dat nog heel wat meer worden.

Liverpool – 1

Liverpool loopt daar nog eventjes achter. Prijzen liggen voorlopig nog een stukje lager dan Manchester met een gemiddelde van 2.500-3.000 £ per vierkante meter. Maar met het recent geopende  Liverpool one shopping district en de hernieuwde Albert Docks, is ook het centrum van Liverpool weer ongelooflijk hip geworden. En daarmee trekt ook de stad van de Beatles opnieuw een “young crowd” aan die op hun beurt de stad verder leven in blazen.

In Liverpool kan je voorlopig nog een studio vinden onder 100.000 (gedevalueerde) pond of een éénslaapkamer rond de 120.000£.  Dat blijft allicht niet lang duren. En van een Brexit heeft men hier nog niet gehoord: volumes en prijzen blijven omhoog gaan.

En de winnaar is…

Wij natuurlijk. Dankzij de Engelse en Belgische fiscaliteit blijven de huuropbrengsten voor flats in beide steden voorlopig nog altijd boven 6% (tegen 2% in London). Bruto voor de Britten, netto voor ons. Gooi daar een bovengemiddelde meerwaarde bovenop, een artificieel laag pond en zo mogelijk nog een hypothecaire lening van twee keer niets en u begrijpt waarom UK vastgoed een plaatsje verdient in uw investeringsportfolio.

En dan zal het ons worst wezen of het Liverpool, Manchester of Leicester de beker wint. Wij winnen altijd.