Hotelkamers als investering: Vlaanderen en Engeland vergeleken

Zowel in België als in Engeland worden IBIS Hotelkamers te koop aangeboden. Onder totaal verschillende voorwaarden.

Zowel in België als in Engeland worden IBIS hotelkamers te koop aangeboden. Onder totaal verschillende voorwaarden.

Zowel in België als in Engeland worden hotelkamers aangeboden aan particuliere investeerders. Maar er zitten nogal wat verschillen op wat hier en ginder gebruikelijk of wettelijk is. De afgelopen anderhalf jaar hebben we nogal wat projecten in beide landen bekeken en beoordeeld.

In Engeland is de informatie daarbij veelal snel en telefonisch of per email te verkrijgen. In België is het moeilijk om informatie op te vragen vanop afstand, en moet men dus een persoonlijk bezoek regelen (en dikwijls lang doorvragen) om te weten hoe de vork nu precies aan de steel zit.

We bekeken over die periode 12 projecten in België en 18 projecten in UK.

Hotelkamers in België

Eigendom: bij 8 van de 12 projecten ging het om de (naakte) eigendom van vastgoed, bij 4 ervan ging het om erfpacht (waarvoor andere fiscale regels gelden). In alle projecten waren de gezamenlijke kamer-eigenaars meteen ook eigenaar van het volledige hotel.

Going concern: 4 projecten waren nieuwbouwprojecten, waarbij er dus additionele wachttijden (wet Breyne), opstartrisico’s (hotels hebben normaal 1-2 jaar nodig om op volle toeren te draaien) en onzekerheden (hoeveel EBITDA wordt er gegenereerd) zijn.

Kamerhuur of winstdeelname: alle 12 projecten werkten op basis van winstdeelname.  Totale inkomsten minus kosten minus management fee minus reserves. Het management (dikwijls een zusteronderneming van de verkopende entiteit) werkt op basis van een vaste vergoeding + winstpremie. Het volledige bedrijfsrisico ligt dus in de handen van de kamereigenaars. Het inkomen is dus niet vastgelegd, maar functie van de bedrijfsresultaten.

Exit: bij geen enkel project was een exit voorzien. Eigenaars moeten maar een andere investeerder vinden om de hotelkamers over te nemen. Omdat die nieuwe investeerders uiteraard naar de historische opbrengsten kijken, is de verkoopwaarde ook recht evenredig met de historische winstdeelname (en dus een bedrijfsrisico).

Geprojecteerd rendement: bij 1 project werd een netto-rendement van 7% vooropgesteld. Bij 2 projecten werd helemaal geen prognose gegeven (alleen vergelijkbare winsten in een ander hotel van dezelfde groep), bij de andere 9 projecten lag het verwachte rendement tussen 3 en 4% (maar dikwijls zonder rekening te houden met de aankoopkosten). Bij 5 projecten (inclusief het 7%-hotel) werden historische winstcijfers gegeven.

Management: bij alle projecten was er een lange-termijn contract met de eigenaars van de hotelkamers (27 jaar). De eigenaars hebben niet het recht om een managementbedrijf te ontslaan en een ander management aan te stellen.

Belastingen & kosten: Omdat het over eigendom gaat naar Belgisch recht, moeten dus ook notariskosten en registratierechten (of BTW) betaald worden bij aankoop. Eigenaars worden niet belast op huurinkomsten, maar moeten wel onroerende voorheffing betalen.

Totale kost: Totale kost van aankoop lag tussen 90.000 en 250.000€

Hotelkamers in het Verenigd koninkrijk

Eigendom: de hotelmanagement company blijft eigenaar van de “freehold” (de naakte eigendom van het hotel) en de gemene delen. De kamerkoper heeft een “leasehold” eigendomstitel. Leaseholds zijn veelal 99 jaar, met een enkele uitschieter tot 999 jaar.

Going concern: 14 van de 18 hotels waren in operatie (going concern). De andere 4 hadden significante uitbreidings- of renovatieplannen. Voor alle projecten was er onmiddellijke opbrengst.

Kamerhuur of winstdeelname: alle 18 projecten kwamen met een vast huurrendement, onafhankelijk van de gemaakte winst. Alle kamers kwamen met huurcontracten die tenminste even lang waren als de duur van de exit-optie. Sinds 2018 moeten alle huurcontracten minstens even lang zijn als de leasehold (99 jaar) of exit-clauses bevatten. Huurinkomsten die afhankelijk zijn van de hotel-inkomens (en dus niet vastliggen), worden aanzien als “collective investment schemes” en mogen in Engeland niet gepromoot worden.

Exit: bij alle 18 hotels was een exit-optie voorzien: de eigenaar heeft het recht om de kamer aan een vooraf besproken prijs terug te verkopen aan de ontwikkelaar. 15 hotels hadden een optie na 10 jaar, 3 hotels na 5 jaar. De afgesproken verkoopprijs houdt een meerwaarde in van 1-2.5% jaar. Bij alle 18 projecten had de ontwikkelaar ook een terugkooprecht met dezelfde meerwaarden.

Geprojecteerd rendement: 12 van de onderzochte hotels hadden een huurrendement van 8%, 6 hotels hadden een huurrendement van 10%.

Management: Bij alle projecten was de ontwikkelaar (of een zusterbedrijf) ook eigenaar van de “freehold”, manager van het hotel en huurder van de hotelkamers. De huurcontracten kunnen niet verbroken worden, behoudens uiteraard niet-betaling van de huurgelden. In dit geval wordt het management-bedrijf failliet verkaard en moet het de freehold verkopen aan een ander management bedrijf.

Belastingen & kosten: Tot £12.000/jaar worden huurinkomsten belast aan een 0-tarief. Op hotelkamers tot £150.000 worden geen registratierechten geheven. Advokatenkosten bij aankoop tussen £600 en £1000 per kamer.

Totale kost: Totale kost van aankoop lag tussen 60.000 en 150.000£ (€67.000-168.000)

Conclusie

Van de 12 Belgische projecten van hotelkamers die we aangeboden kregen, was er slechts één dat we zouden catalogeren als “investeringswaardig”: een verwachte opbrengst van 7% en bewezen EBITDA-cijfers. Alle andere hotelprojecten hadden een significant lagere verwachte opbrengst (3-4% vóór kosten) en misten veelal de historische cijfers om die verwachte opbrengsten met enige zekerheid te kunnen voorspellen.

Bij de Engelse projecten ligt het risico niet zozeer in de verwachte opbrengst (die ligt contractueel vast), maar in de soliditeit en sterkte van de tegenpartij (die de huurgelden moet betalen) en de verhouding tussen de waarde van de kamers en de totale waarde van de hotels. Om die reden zouden we bij 5 van de 18 projecten een voorbehoud maken en het risico te hoog inschatten.

Belgische hotelkamers Engelse hotelkamers
Eigendom Volle eigendom 99-999 jaar leasehold
Nieuw/bestaand Beide mogelijk Bestaand of met renovatie/uitbreiding
Huur of winst Winstdeelname (afhankelijk van bedrijfsresultaten) Vaste huurprijs met lange-termijn contract
Exit Verkopen aan 3e partij Verkoopoptie aan management bedrijf 5-10 jaar met vastgelegde prijs
Huurrendement 3-4% (max 7%) 8-10%
Management Vast lange-termijn contract. Kan niet ontslagen worden. Vast contract. Kan ontslagen worden bij niet-betaling van vaste huurgelden
Taxatie & kost Registratierechten of BTW, notariskosten, onroerende voorheffing Advokatenkosten. Geen inkomstenbelasting tot £12.000
Instapkost 90.000-250.000€ 60.000-170.000€

Had u graag meer geweten over Engels hotelvastgoed? Laat het ons weten.

Stuur me meer informatie over dit project
Interessant? Deel het met anderen:

informatieMeer weten?

Betere investeringen beginnen bij betere informatie.

Schrijf nu in op onze gratis nieuwsbrief en blijf op de hoogte van nieuws en nieuwe projecten.

Of vraag meteen vrijblijvend meer informatie over investeren met hoog rendement.

 

Hou mij op de hoogte