Je kan eigenaar worden van Engels vastgoed als privé-persoon, maar ook via een speciale vennootschap (Ltd). Een Ltd. heeft enorme voordelen als je flexibel wil omgaan met je eigendom. Je kan het gemakkelijk (gedeeltelijk) verkopen , (gedeeltelijk) aan je kinderen schenken, of gezamenlijk investeren.
Maar hoe financeer je daarna die micro-vennootschap? En wat zijn de fiscale consequenties? Die zijn wat gecompliceerder dan je op het eerste zicht zou denken. En je moet natuurlijk de knoop doorhakken voor je investeert. Aandelenkapitaal of lening?
Investeren met kapitaal
Je kan je vennootschap financieren via aandelenkapitaal. Zo kan je bijvoorbeeld £150.000 als kapitaal inbrengen voor een aankoop van 150.000. Omdat het je eigen bedrijf is, komen die aandelen dan belastingvriendelijk in box 2.
De huurgelden die dan binnenkomen in de Engelse vennootschap, zorgen ervoor dat er belastbare “winst” is in je vennootschap. De winst na belasting kan je dan als dividenden naar huis sturen. Daar betaal je dan weer X% dividendenbelasting op.
Bij de verkoop van je aandelen, komt dit kapitaal – meestal met een meerwaarde – terug naar huis. Die meerwaarde wordt dan (aan een relatief laag tarief) in Engeland belast.
Leen je eigen geld aan je eigen vennootschap
Je kan je Engelse micro-vennootschap oprichten met een minimum aan kapitaal. Pakweg £100. En vervolgens kan je vanuit je privé vermogen geld lenen aan je Engelse vennootschap.
Naarmate je vennootschap dan de huurgelden opstrijkt, kan je die lening aan jezelf terugbetalen. Je moet natuurlijk wel een zakelijke hypotheekrente instellen.
Je vennootschap betaalt dan maandelijks een klein stukje rente (wat een belastbaar inkomen is in box 1) en een stukje kapitaal (wat gewoon terugbetaling is van kapitaal en dus niet belast). Je bent vrij om de terugbetaling over de tijd te spreiden zoals je wil, afhankelijk van je cashflow. Daardoor stel je het betalen van belastingen voor lange tijd uit.
In een dergelijk systeem kan je ook gemakkelijk de lening volledig terugbetalen als je op een bepaald moment lokaal gaat lenen. En dan kan je natuurlijk weer iets anders gaan kopen. Het contract van jezelf aan jezelf is snel opgesteld.
Tweetrapsstructuren
Voor wie een portfolio wil opbouwen, is een tweetrapsstructuur misschien een goed idee. Je wil graag je vastgoed flexibel kunnen verkopen. Als één enkele vennootschap eigenaar is van al je vastgoed, dan moet je telkens je vastgoed uit die vennootschap uithalen om het te kunnen verkopen.
Velen werken daarom met één enkele micro-vennootschap per object en een Engelse holding daarbovenop. De huurgelden komen dan in je holding terecht, waar je ze vervolgens kan poolen en er ofwel nieuw vastgoed van kopen, ofwel via dividenden naar huis brengen.
Maar wat is nu fiscaal het beste?
Aandelenkapitaal of lening? Wat fiscaal het beste uitkomt, hang van veel factoren af. Er zit dikwijls slechts één ding op: tellen en berekenen met zoveel mogelijk concrete gegevens. Gelukkig zijn er daarvoor voorbeeldberekeningen en excel templates. Die hebben we verzameld in een fiscale brochure, opgesteld door een Nederlandse fiscalist, speciaal voor onze investeerders.
Maar weten? Vraag naar onze fiscale brochure en lees er alles over.
UKvastgoed.nl is niet gekwalificeerd om belastingadvies te geven. Laat je, als investeerder, altijd goed informeren door een erkend belastingspecialist, zowel voor belastingzaken in de UK als in Nederland. Uiteraard kunnen we je helpen om een geschikte adviseur te vinden
Op de hoogte blijven van Engels vastgoed? Schrijf je in voor onze gratis nieuwsbrief!
