Vastgoed in Londen: makkelijk rijk of bubbel?

London: één van de meest interessante vastgoedmarkten ter wereld
London: één van de meest interessante vastgoedmarkten ter wereld

Vastgoed in Londen: één van de meest interessante markten ter wereld

Wanneer ik vertel over UK vastgoed, komt steevast de vraag. “Ach. zo, Vastgoed in Londen?” En dan komt steevast het antwoord: “Vooral niet Londen”. U kent ondertussen mijn redenen. De prijzen in Londen zijn hoog. Meer nog dan in enige andere “wereldstad” heeft Londen een zeer hoge “premium” ten opzichte van het modale inkomen en dus ten opzichte van de huurinkomsten.

De oorzaken van die hoge prijzen in Londen zijn al langer bekend: een zeer goed draaiende economie, gekoppeld aan een schrijnend tekort aan huizen, zowel bestaande als nieuwe. Combineer dat bovendien met een sterke influx van nieuwe bewoners en een tekort aan “building permits” om nieuwe woningen te bouwen.

En natuurlijk – last but not least – een enorme koopzucht van ’s werelds “ultra rijken” uit allerlei ontwikkelende landen die in Londens vastgoed een ” veilige haven” zien voor hun wit, grijs of zwart geld.

Een lans voor London

Die “drivers” gaan natuurlijk niet weg. Ook in de komende jaren blijft Londen een top wereldstad met een enorme aantrekkingskracht op mensen, een tekort aan huizen, een veilige haven voor buitenlands geld en een goed draaiende economie.

Gemiddelde huisprijzen in London – 10% prijsgroei is meer de regel dan de uitzondering

En dat resulteert bijna automatisch in een blijvende opwaartse druk op de prijzen. Ondanks Brexit stegen de prijzen in London in 2016 met meer dan 10% – meer dan het Engelse gemiddelde van 7.3%. Zowat alle waarnemers die het kunnen weten, voorspellen een verdere groei van 10-12% in de komende jaren en een “normale groei” van rond de 10%. En dat lijstje bevat alle grote jongens in de vastgoedsector, gereputeerde magazines en bekende adviesbureaus zoals CEBR.

Bubbel?

Daar tegenover staat dan natuurlijk een handvol analisten – meestal onafhankelijke adviseurs – die in London één grote bubbel zien. Sinds 1999 is het vastgoed in Londen verviervoudigd. Dat is een stijging van +/ 8.5% per jaar. Vergeleken met het modale inkomen (groei van 4%), is Londens vastgoed dus hard “weggelopen”. En dat kan – bijna per definitie – gewoon niet blijven duren. Vroeg of laat moet vastgoed een logische link houden met de inkomens van de mensen die erin moeten wonen.

Een correctie dringt zich dus op, en dan blijf je beter uit de buurt, is de bubbelredenering.

“Do the maths”

Als goede investeerders halen wij uiteraard meteen onze rekenmachine annex exceltabel boven. We zetten een paar getallen op een rijtje, en maken een paar scenario’s:

  1. Instapbedrag: Voor Londens vastgoed betaal je een “distance premium”, min of meer omgekeerd exponentieel evenredig met de afstand tot het centrum.  750.000£ lijkt toch een minimum instapbedrag voor een simpel apartement van 80 m² op “commutable” afstand van het centrum.
  2. Aankoopkosten: Engeland voerde vorig jorig een extra “stamp duty” in om speculatie tegen te gaan (en uiteraard om inkomsten te verhogen). In de vork tussen 250.000 en 900.000£, heb je nu al gauw 8% schrijfkosten aan je broek. Daarboven spreken we al van 13%. Nog altijd niet exorbitant in vergelijking met Vlaanderen (10%) of zelfs Brussel (12%), maar voor een investeerder toch een hele slok op de borrel.
  3. Huuropbrengst: Bruto opbrengsten liggen in Londen rond de 2-3.5%. Haal daar alle kosten en belastingen af, en je eindigt met 1.5-2.5% netto op rekening. Voor wie het breed heeft allicht een goede reden om het gewoon leeg te laten staan.
  4. Huurkosten. Zowat alle huurkosten liggen in Londen hoger dan elders: verhuurkantoor (20% tegenover 8-10% in Liverpool), Service charge (10% tegenover 5%), lokale belastingen,… Reken op ruim één derde kosten.
  5. Belastingen: wie minder dan 11.000£ verdient, komt in Engeland weg met 0% belastingen. Voor een standaard appartement in Londen en 1.5% netto huur, zit je daar al meteen boven. Ook dat vreet alweer een stukje weg van de opbrengst.
  6. De scenario’s: het grote verschil komt natuurlijk wanneer je scenario’s in het systeem betrekt. Stijgen de huurinkomsten met 3, 5 of 8% per jaar? En stijgt de prijs van het vastgoed met 3, 7 of 11% per jaar? En houden we rekening met een bubbelcorrectie van 25% ergens tussendoor? De echte ROI schommelt naargelang het scenario tussen 2 en 14%. En dat is een band die heel wat breder is dan we gewoon zijn in andere UK steden.
  7. En lenen?: Engelse banken lenen graag (en veel) aan wie het zich veroorloven kan en een mooi maandelijks inkomen kan bewijzen. Ook buitenlanders. Een hefboom van 70% op een opbrengst van 10% doet mirakels voor het rendement op eigen vermogen. Maar een lage huuropbrengst, gekoppeld aan een terugbetalingsplan en een hoge interestvoet (~3.5%), betekent uiteraard dat de investering cash-flow negatief wordt. Met andere woorden, dat er maandelijks moet opgelegd worden en dat àlle winst pas bij de verkoop op het einde komt.

Investeren of niet?

Vergeleken met individuele aandelen op de beurs is Londens vastgoed niet eens een zo slechte keuze. Een vast rendement dat vergelijkbaar is met een gemiddelde dividendbetaling en een meerwaarde die heel significant kan zijn.  Een bubbel is zeer zeker mogelijk – zelfs waarschijnlijk – maar haalt zichzelf op een paar jaar terug in. En ook met individuele aandelen zijn verliezen van 25-30% geen grote uitzondering. Voor wie het verlies van een paar 100.000£ geen slapeloze nachten oplevert, is het bovendien een aangename lange-termijn belegging.

In principe is vastgoed in Londen dus geen idiote belegging. Maar alleen verantwoord als een miljoen Pond maar een klein onderdeeltje van je vermogen is. Voor mij is dat helaas niet weggelegd.

Wil je graag de berekeningen eens bekijken? Laat iets weten en we sturen je het rekenblad.