UKvastgoed.be https://ukvastgoed.be Investeren in vastgoed met hoog rendement Tue, 18 Sep 2018 17:28:58 +0000 nl hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.9.8 https://ukvastgoed.be/wp-content/uploads/2016/03/cropped-logo_jpg2-32x32.jpg UKvastgoed.be https://ukvastgoed.be 32 32 Trip naar Liverpool en Manchester – 9 oktober + bezoek aan Phoenix https://ukvastgoed.be/trip-naar-liverpool-en-manchester-9-oktober/ Tue, 18 Sep 2018 17:19:43 +0000 https://ukvastgoed.be/?p=2044 Een eendagse trip naar Manchester en Liverpool - verken uit eerste hand de Engelse markt en de mogelijkheden voor investeerders. Met deze trip bezoeken we ook het pas geopende studentencomplex Phoenix in Liverpool, waar een aantal van onze investeerders op inschreven.

Het bericht Trip naar Liverpool en Manchester – 9 oktober + bezoek aan Phoenix verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Op dinsdag 9 oktober organiseren we weer een dagtrip naar Liverpool en Manchester om een aantal projecten te bekijken.

Ook deze keer bezoeken we het Phoenix studentenproject dat onlangs opgeleverd werd en het city point project. Iedereen die in dit project geïnvesteerd heeft is welkom, maar uiteraard ook wie interesse heeft voor andere studentenprojecten is meer dan welkom.

Programma

07.00: vlucht vanuit Charleroi naar Manchester met Ryanair
07.25: aankomst in Manchester
09.00: Bezoek aan drie projecten in Liverpool centrum
12.00: Lunch in “Liverpool 1”
14.30: vertrek terug naar Manchester
15.30: Bezoek aan twee projecten in Manchester
19:05: vlucht terug naar Charleroi
21:30: Aankomst in Charleroi

We hebben allicht tijd om 5-6 van onze projecten te bekijken en met de lokale ontwikkelaars te praten.

Kost

De vluchten van Ryanair kosten vandaag (18/09) slechts €29.98. Heen en terug. Snel boeken is bij Ryanair echter wel de boodschap. Prijzen kunnen snel stijgen naarmate de datum dichterbij komt. De kosten van de huurauto worden gedragen door UKvastgoed. Lunch wordt ter plaatse afgerekend.

Inschrijven

Inschrijven is heel eenvoudig: 1) boek je ticket bij Ryanair en 2) laat ons weten dat je meegaat, liefst voor 5 oktober. Wij zorgen dan voor de rest. Vluchten en middagmaal zijn voor eigen rekening, UKvastgoed zorgt voor het transport.

Manchester Media city. Wat vroeger de haven van Manchester was, is nu een groeipool van creatieve industrie.

Manchester Media city. Wat vroeger de haven van Manchester was, is nu een groeipool van creatieve industrie.

Liverpool stad de drie gratieën

De drie gratieën in Liverpool. Opnieuw gratieus.

Het bericht Trip naar Liverpool en Manchester – 9 oktober + bezoek aan Phoenix verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Opening Phoenix studentenflats https://ukvastgoed.be/opening-phoenix-studentenflats/ Mon, 17 Sep 2018 17:10:01 +0000 https://ukvastgoed.be/?p=2025 Op 11 september trokken we naar het pas geopende Phoenix-project waar een aantal van onze investeerders een studentenflat hadden aangekocht.

Het bericht Opening Phoenix studentenflats verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Phoenix

Het Phoenix studentenproject is één van onze succesvolste projecten geweest bij onze Vlaamse investeerders. Ook niet verwonderlijk. Met een instap van amper 50.000£, een gegarandeerd rendement van 9% voor 3 jaar en 5% interest tijdens de bouwfaze, was het ook één van de meest attractieve projecten in onze portfolio.

In tegenstelling tot gewoon residentieel vastgoed, is het “op tijd afwerken” ook belangrijk: één maand te laat en het hele academejaar is verloren. De ontwikkelaar heeft er dus alle belang bij om niet te treuzelen.

Oplevering

Het was niet anders met Phoenix. Oplevering was gepland op 28 augustus. En dus trokken we op 11 september met investeerders richting Liverpool om het resultaat te bekijken. Terwijl de eerste studenten al introkken, was men nog bezig met de laatste afwerkingen: wat sluitingen van deuren, de grasperken buiten het gebouw en hier en daar nog een meubelstuk, terwijl er voortdurend studenten over de vloer kwamen om de laatste afspraken te maken.

Phoenix is een nieuw complex en dus duurt het even om het te vullen, maar het management heeft ondertussen al 85% van de kamers opgevuld en is er gerust in dat de laatste kamers ook nog verhuurd geraken binnen september. Een quasi full house dus.

Huurinkomsten

Het Phoenix project had een extra financiering van 5% op de uitstaande gelden. De investeerders hebben die ondertussen gekregen als een korting op hun laatste betaalschijf. Huurinkomsten zijn trimestrieel, dus krijgen de investeerders hun eerste 3 maanden huurinkomsten (9% van het geïnvesteerde bedrag) in december op de rekening.

Ondertussen is het project natuurlijk open en kan men (na afspraak) een bezoekje brengen. Kamers zijn helaas niet meer beschikbaar, maar we hebben nog steeds een aantal kamers in het (kant-en-klare) City point, dat net aan de overkant van de straat ligt. Dat project draait al vier jaar aan volle capaciteit en kan een track record aan huurinkomsten voorleggen. Het project biedt 7% huurinkomsten, gegarandeerd voor 2 jaar.

 

 

Het bericht Opening Phoenix studentenflats verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Huurgarantie in Engeland – staat ze zwart-op-wit? https://ukvastgoed.be/huurgarantie/ Thu, 30 Aug 2018 15:28:19 +0000 https://ukvastgoed.be/?p=1704 Het meeste vastgoed in Engeland dat aan particulieren verkocht wordt, komt met een huurgarantie. Maar wie biedt die huurgarantie, waarom wordt ze aangeboden en hoe zeker is die garantie?

Het bericht Huurgarantie in Engeland – staat ze zwart-op-wit? verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Het meeste vastgoed in Engeland dat aan particulieren verkocht wordt, komt met een huurgarantie. Maar wie biedt die huurgarantie, waarom wordt ze aangeboden en hoe zeker is die garantie?

Met huurgarantie

In België zijn “normale” huuropbrengsten maar magertjes. Voor het meeste vastgoed spreken we over 2-3% huurinkomsten en een heleboel rompslomp (huurders zoeken en kranen vervangen). Bovendien loopt de fiscus op dag 1 al weg met meer dan 10% schrijfkosten. Geen wonder dat de markt van “investeerders” in Belgisch vastgoed eerder magertjes is. Eigenlijk zijn de betere fondsen een interessantere investering. Meer dan 90% van de kopers zoeken hier eigenlijk iets om zelf in te wonen. En dus vind je bij de aankoop nauwelijks informatie over huurinkomsten. Laat staan dat iemand ze zou garanderen.

Dat ligt in Engeland anders. Meer dan de 60% van de nieuwe woningen wordt daar gekocht door investeerders als “buy to let”. En voor deze mensen zijn de huurinkomsten wel degelijk belangrijk. Ontwikkelaars spelen daarop in door de investeerders ook een tijdlang een huurgarantie te geven en dat bij verkoop ook massaal te adverteren.

Door de huurgarantie vermindert voor de nieuwe eigenaar alvast het risico dat het bij een nieuwbouw typisch 3-6 maanden duurt om te “settlen” en te vullen en men dus die eerste maanden niet zeker is van huurinkomsten. En hij heeft de eerste drie jaar zekerheid over zijn cash flow.

Huurgarantie van 6-10%. Netto-netto?

In de praktijk liggen de meeste geafficheerde huurgaranties tussen de 6% en 10%. Behalve in de echte “hotspots” zoals London natuurlijk, waar de vraag zodanig groot is, de prijzen hoog (en de huuropbrengst dus laag), dat een garantie er eigenlijk weinig zin heeft. Voor residentieel vastgoed (typisch 6-8% ) en studentenflats (typisch 7-9%) geeft men typisch 1-3 jaar garantie. Voor hotels en zorgflats geeft men over het algemeen 8-10% en een 5-10 jaar contract (met terugkoop).

Tenzij de ontwikkelaar failliet gaat (en de gebeurt zelden bij de meer gerenommeerde bedrijven), is die garantie zwart op wit op papier en dus inderdaad gegarandeerd. In de meeste gevallen moet er nog “ground right” betaald worden (typisch 400-500£/jaar) aan de grondeigenaar. In sommige gevallen moeten er ook nog andere kosten of belastingen afgehouden worden. Het is dus goed om dat vooraf duidelijk te checken in de commerciële documentatie.

Is die huurgarantie marktconform?

De grote vraag is dan natuurlijk: is die huurgarantie marktconform? Of gaat de ontwikkelaar de verkoopprijzen systematisch te hoog zetten om met die inkomsten dan de (te hoge) huur te betalen? Dat gebeurt, maar het is toch niet meer zo makkelijk. Zowel de markt voor de verkoopsprijzen als voor huurprijzen is bijzonder transparant. Men kan op internet een paar minuten tijd uitvissen hoeveel men betaalt voor vergelijkbare panden in de buurt. En voor de huurprijzen idem dito. Een ontwikkelaar die 20% hoger verkoopt dan de marktwaarde en een huurprijs hanteert die 20% hoger ligt dan normaal, loopt heel snel tegen de lamp van mondige aankopers.

Typisch geeft een ontwikkelaar een huurgarantie die 5-15% hoger ligt dan wat je zou ontvangen als je een normale markthuur zou rekenen en er alle normale kosten aftrekken. Hij kan dat omdat de managementbedrijven in de eerste jaren een (groot) deel van hun normale vergoeding laten vallen als ze een hele blok mogen uitbaten. En met prijzen die jaarlijks met ~3% stijgen, haalt de markthuurprijs die huurgarantie meestal wel in, zodat de koper na drie jaar geen terugval ondervindt in zijn netto inkomsten.

We checken voor u

Uiteraard checkt UKvastgoed voor u of het aanbod wel marktconform is, en of die huurgarantie wel dicht genoeg staat bij de marktprijs. En natuurlijk werken we alleen met gerenommeerde ontwikkelaars die hun sporen in de markt al verdiend hebben.

Dat scheelt een stuk in het risico en vermijdt slapeloze nachten.

 

 

Het bericht Huurgarantie in Engeland – staat ze zwart-op-wit? verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Residentieel vastgoed vergelijken: Vlaanderen versus Engeland https://ukvastgoed.be/residentieel/ Tue, 28 Aug 2018 08:31:27 +0000 https://ukvastgoed.be/?p=1797 Vastgoed vergelijken tussen twee landen is altijd moeilijk. Maar wie een gefundeerde keuze wil maken, die zal toch methoden moeten vinden. We zetten de belangrijkste verschillen tussen vastgoed in Engeland en Vlaanderen op een rijtje.

Het bericht Residentieel vastgoed vergelijken: Vlaanderen versus Engeland verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Waarom vastgoed voor lange-termijn investeringen?

Investeren in vastgoed is al eeuwenoud een beproefde methode om geld voor langere termijn veilig te stellen. Voor de meeste “middenklasse” spaarders is het ook een haalbare vorm van investering: het is zeker, loopt niet weg, is meer dan inflatiebestendig op lange termijn, er is een regelmatig (maandelijks) inkomen en er is geen nood aan financiële kennis. En bovendien kan men voor vastgoed lenen, wat de “return on equity” omhoog kan krikken via een hefboom. Vastgoed vergelijken is natuurlijk altijd nodig.

Daartegenover staat natuurlijk een hoge aankoopkost (zeker in Vlaanderen), veel gedoe en rompslomp met huurders en illiquiditeit.

Onbekend is onbemind

Dat is in andere landen natuurlijk niets anders. In zowat alle landen zit een groot percentage van het “familiale vermogen” in vastgoed. Lokale omstandigheden en – uiteraard – de fiscale politiek maken de markten in elk land wel helemaal anders. En daardoor is ook de investeringsmentaliteit en -markt totaal verschillend.

Met de Europese eenmaking werd het kapitaal vrij. Dat maakte het veel makkelijker om vastgoed te vergelijken en in een ander land te investeren, en met de € werd dat nóg gemakkelijker. Maar de regelgeving blijft lokaal en dus onbekend. En in het buitenland iets efficiënt runnen, is minder evident dan een appartementje te beheren aan de eigen kust. Daardoor waren het vooral de “professionelen” en grootinvesteerders die het meest konden profiteren van de verschillende nieuwe markten die opengaan.

De Vlamingen bleven meestal hangen bij het appartementje aan de kust of een tweede verblijf “voor de kleinkinderen” aan de Spaanse kust. Rendement is daarbij meestal minder belangrijk dan het balkon met zicht op zee. Terecht. Wie vooral voor eigen gebruik wil kopen, die moet iets kopen waar hij/zij zich gelukkig voelt.

Vastgoed vergelijken: Vlaanderen versus Engeland

Maar wie puur voor rendement gaat, die kan niet buiten Engeland om. We zetten voor de u grootste verschillen tussen “Vlaams” en “Engels” vastgoed even op een rijtje. Omdat wij geen oliesjeiks of Russische oligarchen zijn, laten we daarbij de veel te dure markt in Londen even buiten beschouwing. We concentreren ons op studio’s en appartementen in de “2nd tier” centrumsteden: Liverpool, Manchester, Leeds, Sheffield, Birmingham,… En we vergelijken die met pakweg een Studio in Antwerpen of Gent.

Typische 1-slaapkamer in Gent

 

Typische 1-slaapkamer in Liverpool

 

Eigendom Volledig eigendom + grondaandeel Eigendom 250 jaar – geen grondaandeel
Grootte 65-80 m² 50-65 m²
Kostprijs per m² (afficheprijs) €3.800 £3.000 (€3.500)
Aankoopkosten BTW (21%) of registratie (10%)
Notariskosten (2%),
Stamp duty 3%
Lawyer fee £800
Kostprijs per m² (totale kost) €4.700 £3.100 (€3.650)
Totale cash out €305.000 £155.000 (€180.000)
Management Syndicus voor gebouw
Zelf huurder zoeken of via immokantoor
Service company voor gebouw
Management company voor huurder
Bruto huur + kosten €800 £1.000 (€1.100)
Netto voor belastingen €750 £800 (€900)
Belastingen Onroerende voorheffing (+/-700€) Vrij van inkomstenbelasting tot 11.800£
Netto na belastingen en kosten (jaarlijks) €8.300 £9.000 (€10.400)
Huurrendement op totale investering 2.7% 5.8%
Verwachte meerwaarde 3.5% 3.5%
Verkoopkost 3.5% 3.5%

De belangrijkste verschillen

Grootte & prijs: ondanks al ons klagen over “onbetaalbaar wonen” is wonen in Engelse steden een stuk duurder dan bij ons. De trend naar “kleinere eenheden” is daar dan ook al veel langer ingezet, waardoor de meeste units nu al een stuk kleiner zijn dan bij ons. Desondanks liggen de huren een stuk hoger.

Aankoopkosten: in tegenstelling tot België, haalt de fiscus in Engeland slecht een klein bedrag uit “stamp duties” (schrijfrechten & BTW) op kleine panden. Daardoor komen de totale aankoopkosten per m² heel wat lager uit.

Belasting op huurinkomsten: De huurinkomsten worden in Engeland bij de gewone inkomstenbelasting geteld. Maar als buitenlander kom je voor je eerste appartement in de laagste schijf, en die is 0%. Er zijn dus minder belastingen op de inkomsten. In België zijn deze inkomsten belastingvrij (met progressievoorbehoud).

Huurrendement: door de lagere aankoopkosten, de duurdere huurmarkt en de gunstige fiscaliteit, worden de huurinkomsten ongeveer tweemaal hoger. Dat scheelt meer dan een slok op de borrel.

Eigendom: in België koop je typisch het volledige eigendom, inclusief een grondaandeel. In Engeland koop je typisch een 250-jaar “lease” en blijft de grond eigendom van een investeringsfonds. Je betaalt daarvoor jaarlijks ~400£ “ground rights” voor een typische 1-slaapkamerflat. Na 250 jaar moeten je achter-achter-achter-achter-achter kleinkinderen de lease hernieuwen. (Maar we raden eigenlijk aan om het appartement voor die tijd te verkopen).

Huurmanagement: Het is zelden dat je bij aankoop van een appartement in België ook een verhuurmanagement vindt. Het zoeken en beheren van de huurders moet je dus zelf doen. In Engeland is “buy-to-let” zodanig populair dat bij elk nieuw project een management wordt voorgesteld om het beheer van de huurder op zich te nemen. De kost daarvoor is +/- 8% van de huurinkomsten.

Huurgarantie: In België wordt quasi nooit een huurgarantie gegeven. In Engeland komt +/- 80% van de projecten met een huurgarantie van 1-3 jaar.

Onze projecten

Had u graag meer geweten over Engels residentieel vastgoed? Laat het ons weten.

Stuur me meer informatie over dit project

 

Het bericht Residentieel vastgoed vergelijken: Vlaanderen versus Engeland verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Shepherd Cox hotels: hoe geef je 8% aan je investeerders? https://ukvastgoed.be/shepherd-cox-hotels-hoe-geef-je-8-aan-je-investeerders/ Sat, 25 Aug 2018 13:03:52 +0000 https://ukvastgoed.be/?p=1989 Hotelgroep Shepherd Cox koopt in snel tempo hotels op in Engeland. Dat financieren ze gedeeltelijk met de verkoop van hotelkamers aan investeerders die daar een gegarandeerd huurrendement van 8% voor krijgen. En een gegarandeerde exit van 110% na 5 jaar. Maar hoe doen ze dat?

Het bericht Shepherd Cox hotels: hoe geef je 8% aan je investeerders? verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Alvast voor één sector is het brexit referendum een zegen gebleken: het goedkopere pond zorgt voor veel meer inkomend toerisme en veel meer “staycations”: Engelsen die vakantie in eigen land gaan doorbrengen in plaats van naar Spanje te trekken. De occupancy rates van de hotels zijn er de jongste twee jaar met meer dan 5% op vooruit gegaan en dat vertaalt zich onmiddellijk in meer winst.

Moderniseren

Wie Engeland een beetje kent, weet dat de leukste hotelletjes niet noodzakelijkerwijze “Holiday inn” of “Hilton” heten, maar “The King and goose” of “The george” en ergens verscholen liggen tussen twee dorpjes waar nog geen mens ooit van gehoord heeft.

Alhoewel ze hard hun best doen om die Engelse sfeer te bewaren, is de sector in snel tempo aan het moderniseren. De hotelletjes – dikwijls nog familiaal uitgebouwd – worden één na één overgenomen door gespecialiseerde hotelgroepen. Die professionaliseren het management, verfrissen de kamers, bouwen de activiteiten uit (vooral trouwpartijen zijn een heerlijke bron van inkomsten), zetten nieuwe kamers in de tuin en zetten de hotels op de kaart bij zakenmensen, toeristen of allebei via een centraal management.

Veel aanbod, weinig vraag

Met aankoopprijzen van 3 tot 5m UK£ zijn dergelijke hotels te groot voor individuele investeerders en te klein voor de grote hotelgroepen. Dat zorgt ervoor dat er een groot aanbod is aan verkopers en een klein aanbod aan kopers. Die kunnen de hotels daardoor dikwijls voor een appel en een ei opkopen, en er vervolgens aan beginnen sleutelen.

Dat brengt hen geen windeieren. Met een lik verf, wat vernieuwing, een goede marketing en een goede keuken, kunnen ze de winst van de hotels binnen een paar jaar substantieel verhogen, tot zelfs verdubbelen. En dat verhoogt dan meteen ook de waarde van het hotel in diezelfde mate.

Shepherd Cox

Shepherd Cox

Eén van die groepen is Shepherd Cox. De groep startte 5 jaar geleden met vier partners die samen een hotel kochten en opkalefaterden. Vandaag heeft de groep al meer dan 20 hotels en een asset-base van meer dan £40m. Elk jaar komen er 4-5 hotels bij.

De groep dweilt het land (vooral midden-Engeland) af, op zoek naar hotels met een goede locatie, waar uitbreiding en professioneel management een meerwaarde kan betekenen. De ene keer is dat een business-hotel dat onder een franchise op zakenmensen mikt, de andere keer een “destination hotel” dat met spa en romantiek inzet op toeristen.

De helft van die hotels wordt gefinancierd met bankleningen, de andere helft via de verkoop van individuele kamers aan investeerders.

Investeren aan 8% huurrendement

De groep verkoopt individuele kamers over de hele wereld. Ze garanderen een vaste huuropbrengst van 8% en een terugkoopoptie aan 110% na 5 jaar. Totaal netto-rendement van ~10% De verkoop verloopt zowel in eigen land als een wereldwijd (vooral Aziatisch) netwerk van vastgoedverkopers. Vooral Taiwan en Singapore lijken gretige afnemers. Zij houden vooral van het hoge rendement en het totaal zorgeloos beheer van hun investering: geen nood om huurders te zoeken, geen onzekerheid van inkomen en absoluut geen nood om het vastgoed te beheren.

De groep koopt draaiende hotels met een bestaande EBITDA van ~12-18% op de inkoopprijs. Ze hebben er dus weinig moeite mee om 8% huurinkomsten te garanderen aan de kopers.

Bovendien biedt Shepherd Cox een week lang gratis verblijf in haar hotels aan. Leuk om Engeland even te gaan ontdekken. En te genieten van een vakantie in midden Engeland (en in goedkope ponden). Ook dat vinden vele investeerders een leuke bonus.

Stuur me meer informatie over dit project

Het bericht Shepherd Cox hotels: hoe geef je 8% aan je investeerders? verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Liverpool City Point – studentenstudios: klaar en verhuurd https://ukvastgoed.be/liverpool-citypoint-studentenstudios/ Fri, 24 Aug 2018 17:39:28 +0000 https://ukvastgoed.be/?p=1892 Studentenstudio's zijn een enorm gegeerd investeringsobject in UK, zowel voor binnenlandse als buitenlandse investeerders. City Point is een kant-en-klaar complex uit 2013. Geen wachttijden, geen bouwrisico, geen onzekerheid. Met een bewezen bezetting van 94% in de jongste 4 jaar en een uitermate transparante financiering, brengt City Point zekerheid voor de investeerder. En 7% huuropbrengst.

Het bericht Liverpool City Point – studentenstudios: klaar en verhuurd verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Liverpool city point: instapklare studentenflats vanaf 59.950£

De meeste studentenstudio’s worden verkocht “op plan”. Investeerders moeten wachten tot de bouw klaar is en ze nemen daarbij een stukje financiering en bouwrisico voor hun rekening.

Voor wie toch liever wat meer zekerheid heeft en/of minder geduld heeft om een jaar te wachten, kunnen we nu Liverpool City point voorstellen. Het complex is in 2013 opgeleverd en is nu dus 4 jaar in operatie. Met een bezettingsgraad van 96-100% in de vier jaar heeft het bewezen dat het een goed gemanaged complex is. We kregen alle bezettingscijfers en een volledige uitleg wat de studenten betalen tot wat de eigenaars mee naar huis neemt.

De eigenaar die het volledige complex gefinancierd heeft, wil nu graag een andere complex opbouwen en verkoopt alle flats voor verhuur vanaf 1 september 2018. Dat creëert een zeldzame opportuniteit om een kant-en-klare flat te kopen.

Universiteiten

Liverpool telt niet minder dan 5 universiteiten in een straal van 2.5 km van elkaar, met de University of Liverpool als meest bekende. Vandaag zijn er 70.000 studenten en dat aantal groeit nog elk jaar met 5%. Meer dan de helft ervan heeft een onderkomen nodig. Het aantal buitenlandse studenten groeit nog vlugger, vermits de rijken van deze wereld hun kroost allemaal een Engelse opvoeding willen geven. Aangezien er slechts een kleine 20.000 flats beschikbaar zijn, blijven ook de huurprijzen elk jaar stijgen.

Net zoals andere studentengebouwen bestaat het complex uit individuele studio’s (met badkamer) en een reeks gemeenschappelijke diensten: wasserij, winkel, gym, ontspanningsruimten, receptie en een volledig uitgeruste keuken per 6 “ensuites”. Alle kamers worden aan dezelfde prijs van 59.950£ verkocht.

7% (gegarandeerd voor 2 jaar)

De investeerder krijgt daarbij een garantie van 7% netto opbrengst (6.5% na alle kosten). Dat is iets minder dan de 7.5% die we gewoon zijn bij studententorens “in opbouw”, maar anderzijds is er met 60.000£ ook een relatief lage instap, een onmiddellijke return, geen bouwrisico en geen prefinanciering. ideaal voor een goede return zonder te moeten wachten.

Nu tijd om in te stappen, dus.

Het bericht Liverpool City Point – studentenstudios: klaar en verhuurd verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Trip naar Liverpool en Manchester – 11 september + bezoek aan Phoenix https://ukvastgoed.be/trip-naar-liverpool-en-manchester-10-september-2/ Mon, 20 Aug 2018 19:04:09 +0000 https://ukvastgoed.be/?p=1940 Een eendagse trip naar Manchester en Liverpool - verken uit eerste hand de Engelse markt en de mogelijkheden voor investeerders. Met deze trip bezoeken we ook het pas geopende studentencomplex Phoenix in Liverpool, waar een aantal van onze investeerders op inschreven.

Het bericht Trip naar Liverpool en Manchester – 11 september + bezoek aan Phoenix verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Op dinsdag 11 september organiseren we weer een dagtrip naar Liverpool en Manchester om een aantal projecten te bekijken.

Hoofddoel is deze keer een bezoek aan het Phoenix studentenproject dat op 8 september opgeleverd wordt. Iedereen die in dit project geïnvesteerd heeft is welkom, maar uiteraard ook wie interesse heeft voor andere studentenprojecten (bv het nabijgelegen city point project) is meer dan welkom.

Programma

07.00: vlucht vanuit Charleroi naar Manchester met Ryanair
07.25: aankomst in Manchester
09.00: Bezoek aan drie projecten in Liverpool centrum
12.00: Lunch in “Liverpool 1”
14.30: vertrek terug naar Manchester
15.30: Bezoek aan twee projecten in Manchester
19:50: vlucht terug naar Charleroi
21:30: Aankomst in Charleroi

We hebben allicht tijd om 5-6 van onze projecten te bekijken en met de lokale ontwikkelaars te praten.

Kost

De vluchten van Ryanair kosten vandaag (18/08) slechts €29.98. Heen en terug. Snel boeken is bij Ryanair echter wel de boodschap. Prijzen kunnen snel stijgen naarmate de datum dichterbij komt. De kosten van de huurauto worden gedragen door UKvastgoed. Lunch wordt ter plaatse afgerekend.

Inschrijven

Inschrijven is heel eenvoudig: 1) boek je ticket bij Ryanair en 2) laat ons weten dat je meegaat, liefst voor 30 mei. Wij zorgen dan voor de rest. Vluchten en middagmaal zijn voor eigen rekening, UKvastgoed zorgt voor het transport.

Manchester Media city. Wat vroeger de haven van Manchester was, is nu een groeipool van creatieve industrie.

Manchester Media city. Wat vroeger de haven van Manchester was, is nu een groeipool van creatieve industrie.

Liverpool stad de drie gratieën

De drie gratieën in Liverpool. Opnieuw gratieus.

Het bericht Trip naar Liverpool en Manchester – 11 september + bezoek aan Phoenix verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
En wat doen de prijzen in Engeland? https://ukvastgoed.be/en-wat-doen-de-residentiele-prijzen-in-engeland/ Sun, 17 Jun 2018 15:43:15 +0000 https://ukvastgoed.be/?p=1920 Meerwaarden schatten heeft veel met een glazen bol te maken. Maar toch is het niet zo moeilijk om te vinden wat de specialisten ervan denken. UKvastgoed haalt de mosterd bij de grote jongens van het Engelse vastgoed.

Het bericht En wat doen de prijzen in Engeland? verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Wie in residentieel vastgoed investeert, die hoopt natuurlijk op een meerwaarde. Naast het huurrendement is dat de tweede component van return. Maar welke meerwaarden verwacht men nu precies op residentieel vastgoed?

Hier bij UKvastgoed concentreren we op midden-Engeland, het zgn “Northern Powerhouse” zoals dat in de Engelse marketing heet. De reden is niet moeilijk te raden: omdat de steden in deze regio vandaag het snelste groeien en bovendien – in tegenstelling tot Londen – compleet niet overgewaardeerd zijn. Met prijzen per m² rond de 3.000-5.000£ zijn appartementen in deze steden bovendien nog betaalbaar voor een investeerder met een budget tussen 100.000£ en  200.000£.

En dat betekent meteen ook dat er nog mogelijke groei in zit. Meerwaarden dus. Maar hoeveel precies en welke steden hebben de beste groeivooruitzichten?

Internet

Ook wij hebben geen kristallen bol, en dus gaan we te rade – zoals iedereen – op het internet. Daar zijn bedrijven actief die in Engeland (tien)duizenden transacties per maand zien passeren. Aangezien zij dagelijks met de materie bezig zijn en hun vingen aan de pols hebben, vermoeden we dat zij – iets beter nog dan een kristallen bol – wat voeling hebben met waar de markt naartoe gaat in de komende jaren.

En het leuke daarbij is dat zij veel van die informatie ook nog eens gratis op het internet gooien. Handig voor wie vanuit het buitenland een gevoel wil krijgen van hoe duur appartementen in Engeland zijn en wat voor soort meerwaarden de “grote jongens” verwachten voor de verschillende streken en steden in Engeland.

JLL

Jones Long Lasalle (JLL voor de vrienden) is zo een van die grote jongens. Het bedrijf publiceert op haar residentiële website met de regelmaat van een klok rapporteren over de verschillende regio’s in Engeland. Ook natuurlijk over “Northern England“. In hun jongste rapport verwachten zij voor de komende 5 jaar een meerwaarde van ~3% in de North West. Manchester leidt de lokale markt met verwachtte meerwaarden van 4.2%.

Meerwaarden in UK 2018 (Savills)

Meerwaarden in UK 2018 (Savills)

Savills & Halifax

Savills, nog zo een grote jongen doet niet onder en publiceert elke week nieuwe updates. Elke maand publiceert de groep een Residential Update waar de gemiddelde prijzen en prijsstijgingen van de van de jongste maanden gepubliceerd worden. Ook hun grafische voorstelling doet het altijd goed. Voor de “North West” verwacht Savills een prijsstijging van +/- 17-18% voor de komende 5 jaar (en dus een jaarlijkse meerwaarde van 3-4%.

Halifax is dan weer sterk in residentieel vastgoed overal te lande. De Century21 van Engeland om het zo te stellen. Het bedrijf publiceert elke maand een “House Price index”, waarbij ze noteren hoeveel huizen en flats en aan welke prijzen die de afgelopen maanden verkocht zijn. Geen vooruitzichten dus, maar wel een gedegen record. In de laatste houseprice index van mei ziet Halifax voor het hele land een groei van 1.9% tegenover vorig jaar. Die index geeft helaas geen regionale gegevens.

CBRE doet iets minder druk: de residentiële markt is niet direct hun core competence. Maar ook zij publiceren regelmatig wel wat research. In een enorm sterk rapport van eind 2017 gaan alle niet-londen steden onder de loep. Aangezien CBRE meer met commercieel vatsgoed bezig is, ligt hun focus natuurlijk op winkels en kantoren, maar hun analyse van de grote steden is uitermate verhelderend.

En de rest

En dan zijn er natuurlijk nog duizenden andere websites waar je informatie kan vinden over de markt in Engeland. Twee ervan willen we niet onthouden. Als het gaat om te onderzoeken wat de huidige huurprijzen zijn, dan springt rightmove.co.uk natuurlijk in het oog: de grootste online zoekertjessite met een enorm aanbod aan koop- en huurpijzen. Knock yourself out.

En voor wie een idee wil krijgen wat jongen mensen vandaag betalen voor een studentenflat of een entry-woning in het stadscentrum: dan is bijvoorbeeld urban bubble een goede plaats om te beginnen…

 

 

 

Het bericht En wat doen de prijzen in Engeland? verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Trip naar Liverpool en Manchester – 3 juli https://ukvastgoed.be/trip-naar-liverpool-en-manchester-3-juli/ Sat, 09 Jun 2018 14:38:34 +0000 https://ukvastgoed.be/?p=1916 Een eendagse trip naar Manchester en Liverpool - verken uit eerste hand de Engelse markt en de mogelijkheden voor investeerders.

Het bericht Trip naar Liverpool en Manchester – 3 juli verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Op dinsdag 3 juli organiseren we weer een dagtrip naar Liverpool en Manchester om een aantal projecten te bekijken.

Programma

07.00: vlucht vanuit Charleroi naar Manchester met Ryanair
07.25: aankomst in Manchester
08.00: Bezoek aan twee projecten in Liverpool centrum
12.00: Lunch in “Liverpool 1”
14.30: vertrek terug naar Manchester
15.30: Bezoek aan twee projecten in Manchester
19:50: vlucht terug naar Charleroi
21:30: Aankomst in Charleroi

We hebben allicht tijd om 5-6 van onze projecten te bekijken en met de lokale ontwikkelaars te praten.

Kost

De vluchten van Ryanair kosten vandaag (17/06) slechts €31.56. Heen en terug. Snel boeken is bij Ryanair echter wel de boodschap. Prijzen kunnen snel stijgen naarmate de datum dichterbij komt. De kosten van de huurauto worden gedragen door UKvastgoed. Lunch wordt ter plaatse afgerekend.

Inschrijven

Inschrijven is heel eenvoudig: 1) boek je ticket bij Ryanair en 2) laat ons weten dat je meegaat, liefst voor 30 mei. Wij zorgen dan voor de rest. Vluchten en middagmaal zijn voor eigen rekening, UKvastgoed zorgt voor het transport.

Manchester Media city. Wat vroeger de haven van Manchester was, is nu een groeipool van creatieve industrie.

Manchester Media city. Wat vroeger de haven van Manchester was, is nu een groeipool van creatieve industrie.

Liverpool stad de drie gratieën

De drie gratieën in Liverpool. Opnieuw gratieus.

Het bericht Trip naar Liverpool en Manchester – 3 juli verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Worden Belgische huurinkomsten binnenkort belast? https://ukvastgoed.be/worden-belgische-huurinkomsten-binnenkort-belast/ Tue, 22 May 2018 17:20:59 +0000 https://ukvastgoed.be/?p=1857 Europa wil dat België huurinkomsten gaat belasten. We zien het nog niet direct gebeuren. Maar er zijn gelukkig nog een nest andere belastingen voor de investeerder in Belgisch vastgoed.

Het bericht Worden Belgische huurinkomsten binnenkort belast? verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>
Huurinkomsten in België worden vandaag quasi niet belast. Er is uiteraard het Kadastraal Inkomen (KI), maar met zijn totaal verouderde berekeningswijze en schatting van een halve eeuw geleden, is dat maar een schijntje van wat een echte inkomstenbelasting zou zijn. Vele landen in Europa zijn daarom ook al overgeschakeld naar (een soort van) effectief belasten van huurinkomsten.

En ook Europa begint zich te moeien. Omdat de Belgische fiscus huurinkomsten uit een aantal andere Europese landen wél als inkomen belast, ziet Europa een probleem. En geen klein.

Wel of geen belasting op huurinkomsten?

Van de huidige meerderheidspartijen staat niemand erg te springen om een huurbelasting in te voeren. Het is vooral het kiespubliek van N-VA en Open VLD dat in de huurmarkt zit als eigenaar. Je eigen achterban belasten is nooit een electoraal goed idee. Zeker als de overgrote meerderheid van de verhuurders de middenklasse is, die – na een leven lang sparen – met een extra appartementje of twee het eigen pensioen opkrikt. Grote vermogens hebben al lang meer lucratieve investeringsmogelijkheden gevonden dan de 2-3% huurinkomsten op huurwoningen. Of ze werken via fiscaal vriendelijke vastgoedvennootschappen.

En dan is er nog het huizenhoge probleem (excuses voor de woordspeling) dat een dergelijke belasting onvermijdelijk tot hogere huurprijzen leidt. Omdat eigenaars de huurprijzen optrekken, of omdat ze hun geld ergens anders investeren en dus geen huurwoningen meer ter beschikking stellen. En waarschijnlijk allebei. Uiteindelijk zijn het dan de (financieel zwakke) huurders die op het einde van de rit een groot stuk van de belastingsrekening betalen. En ook daar zit niemand op te wachten.

Effect op buitenlands vastgoed

Maar vroeg of (waarschijnlijker) laat staat het wel in de sterren geschreven dat er een hervorming komt van de belasting op huurinkomsten. In theorie kan dat natuurlijk door buitenlands vastgoed op dezelfde manier te belasten als het Belgische. Dus via een soortement “kadastraal inkomen” dat in de meeste landen gewoon niet bestaat en dus door de fiscus uitgevonden moet worden. Onmogelijk in de praktijk. Het zal er eerder op neerkomen dat alle huurinkomsten belast worden als normale inkomens. Al zal men dan wel vele uitzonderingen, belastingvrije minima, lagere registratierechten en andere pleisters uitvinden om de pijn te verlichten.

Voor belastingen op buitenlands vastgoed is er in elk geval minder onduidelijkheid. Wie investeert in landen met een dubbel belastingsverdrag (zoals bv UK), kan allicht op beide oren slapen. Het vastgoed wordt reeds in het land van oorsprong belast, en kan dus geen tweemaal belast worden. Zelfs al is die aanslagvoet 0%, zoals in Engeland. Wie in meer exotische landen zonder dubbel belastingsverdrag vertoeft, heeft echter het raden naar wat er ooit zou kunnen gebeuren.

Sint-Juttemis

Europa is er niet happy mee en wil verandering, maar binnen België is blijkbaar niemand vragende partij om huurinkomsten te gaan belasten. Als je weet hoe lang het al duurt om iets te realiseren als een hele regering er wél achter staat, dan is het duidelijk dat e.e.a. allicht pas met Sint-Juttemis geregeld wordt. Geen paniek dus. Wie graag veel belastingen betaalt kan zich in ons landje voorlopig opkrikken aan verouderde kadasters, willekeurige belastingen op Kadastraal Inkomen, dure BTW-schalen, onbetamelijk hoge registratierechten en 17e eeuwse dure notarissen.

Het bericht Worden Belgische huurinkomsten binnenkort belast? verscheen eerst op UKvastgoed.be.

]]>