Wie zijn vastgoed niet met cash kan financieren, kan uiteraard zijn aankoop ook gedeeltelijk financieren met een hypotheek in Engeland. We verzamelden 10 tips voor wie graag de beste deal mee naar huis neemt.
1. Het is een grote jungle: laat je bijstaan
In Engeland zijn het niet alleen de grootbanken (high street banks) die leningen verschaffen, het zijn ook honderden kleine spelers zoals private pensioenfondsen, spaarkassen van beroepsgroepen, enz. Meestal zijn het die spelers die “speciale vragen” behandelen, zoals vragen van buitenlandse investeerders.
Om niet door de bomen het bos te verliezen, is het best om hulp in te roepen van een hypotheekmakelaar die voor jou een tegenpartij kan vinden en ermee gaat onderhandelen. Een hypotheek krijgen in Engeland wordt er een stuk gemakkelijker door.
2. Wees klaar om te (her)financieren op korte termijn
In tegenstellen tot Nederland of Vlaanderen, zullen de meeste spelers korte termijn- contracten voorstellen. Drie tot vijf jaar zijn normaal. Daarna kan je bij dezelfde speler of een andere die contracten verlengen. Een “verlenging” is altijd administratief makkelijker dan een eerste aanvraag.
3. Betaal op tijd
Engeland kent een databank van wanbetalers. Wie teveel betalingen mist, komt hierop terecht en kan problemen krijgen om later nog een hypotheek te krijgen.
4. Zie de lening groot genoeg
Als je wil financieren, is het belangrijk dat de lening “groot genoeg” is. Leningen kleiner dan £100.000 zijn moeilijk te plaatsen en dus “duur”, zowel in eenmalige kosten als in rente en herfinanciering. Beste is om hypotheekleningen enkel te gebruiken voor aankopen van £150.000 en hoger.
5. Leen via een micro-vennootschap
Alhoewel het uiteindelijk toch dezelfde persoon is, lenen Engelse bedrijven gemakkelijker geld aan een Engelse micro-vennootschap dan aan een buitenlands individu. Het maakt de pool van bedrijven groter die willen lenen en allicht scheelt het ook gemakkelijk 0,5 tot 1% hypotheekrente.
Bovendien kan je bij de verkoop van je investering via de aandelen van de microvennootschap (wat op zich al veel voordelen heeft) ook de lening meeverkopen aan de potentiële koper. Hierdoor bespaar je hem ook nog eens het papierwerk (en de kosten) van een leningsaanvraag.
6. Gebruik een bulletkrediet voor je hypotheek in Engeland
Bulletkredieten zijn in Engeland een stuk gemakkelijker te krijgen dan in Nederland of Vlaanderen. Het is daarom een goed idee om enkel rente, en geen kapitaal terug te betalen. Zou hou je de cash-flow van je investering positief en maximaliseer je de IRR op je eigen investering.
7. Kredieten zijn makkelijker en goedkoper na aankoop
Een hypotheek aanvragen kan eigenlijk alleen maar als er iets is om een hypotheek op te vestigen. Bij een “off-plan” project kan je dus eigenlijk je aanvraag pas indienen 2-3 maanden voor oplevering. Dan is echter vaak niet al het papierwerk voorradig, wat voor vertraging kan zorgen in de aankoop.
Veel ontwikkelaars zijn daarom nogal afkerig van hypotheekkopers en werken liever of soms zelfs exclusief met “cash” buyers. Je kan dan ook makkelijker nog net die extra korting afdingen.
Als de financiën het toestaan, is het daarom beter om het pand cash te kopen en onmiddellijk daarna een lening aan te vragen. Hypotheekgevers in de UK zijn veel minder strikt in het verplichten dat geld te gebruiken voor ander vastgoed.
8. Gebruik een Engelse bankrekening
Huurinkomsten en rente-betalingen doe je best vanaf een Engelse bankrekening. Dat vermijdt uiteraard wisselkoerskosten.
Als je via een micro-vennootschap werkt, dan heb je uiteraard al een Engelse bankrekening. Als je dat via privé doet, is het handig om een rekening te openen. Via de nieuwe fintech banken is dat gelukkig tegenwoordig een fluitje van een cent.
9. De tweede is gemakkelijker dan de eerste
Engeland werkt met een systeem van “credit scores” zoals experion of equifax. Zodra je een eerste lening uitneemt, kom je in de databanken terecht. Je hebt dan een (hopelijk hoge) credit score, die je bij een volgende lening aardig op weg helpt.
10. Een stabiel inkomen
Voor een kredietgever is een stabiel inkomen één van de belangrijkste pijlers. Ben je net van baan veranderd? Wacht dan een paar maanden met aanvragen tot je met loonstrookjes, arbeidscontracten of bankuittreksels kan bewijzen dat er een stabiel maandelijks inkomen is, dat groot genoeg is om de rente te betalen, ook al zouden er tijdelijk geen huurinkomsten zijn. De meeste banken vragen je rekeningen op van 3-6 maanden terug in de tijd, zodat je kan bewijzen wat je beweert over je inkomen.
Op de hoogte blijven van Engels vastgoed? Schrijf je in voor onze gratis nieuwsbrief!
