Birmingham. Op de weg naar London?

Met zijn 1 miljoen inwoners is Birmingham de tweede stad van Engeland. Zowaar groter als Liverpool (460.000) en Manchester (430.000) samen. Birmingham heeft sinds 2011 geen ploeg meer in de Premiere League voetbal, maar speelt economisch natuurlijk wel eerste klasse in Engeland.

Afgelopen week verkenden we voor het eerst de vastgoedwereld in Birmingham. We gingen te rade bij twee projectontwikkelaars en twee gewone vastgoedmakelaars. Dat geeft alvast een indruk van wat er in Birmingham – op vastgoedvlak tenminste – te gebeuren staat.

Birmingham vastgoed. Een stukje op weg naar London.

 

Op weg naar London

Birmingham ligt tussen Liverpool/Manchester en London. Bijna halverwege. Ook hier heeft de stadsvernieuwing toegeslagen in de jongste 10 jaar, Niet zo impressionant als in Manchester, maar ook Birmingham heeft er een verjongingskuur opzitten. En met de 8bn£ die nog op de tekentafel liggen, is dat proces lang niet voorbij.

Nogal wat grote jongens verhuizen ondertussen hun hoofdkwartier van (peperduur) London naar het “nabij”gelegen Birmingham. Jongeren kunnen zich gewoon London niet meer veroorloven en Birmingham wordt plots “aanvaardbaar dichtbij”. Geen wonder dat de bevolking snel aangroeit.

Voor sommigen is Birmingham zelfs een “commuter”-city geworden, waarbij je met de trein snel op je werkplek in London kan geraken. De geplande HS2 (hoge snelheidslijn) zou dat in 2026 zelfs nog makkelijker moeten maken.

En vastgoed?

Maar verrassend genoeg is met de vernieuwing van het stadscentrum, geen gelijkwaardige boom in nieuwbouw ontstaan. Birmingham is “nogal karig” met het verlenen van bouwvergunningen in de stad. En dat is een understatement volgens de lokale ontwikkelaar. Daar zou in de toekomst verandering in moeten komen, maar Birminghamse molens malen maar matig. Wat nu gebouwd wordt is een “druppel op de hete plaat” werd mij tweemaal aangehaald. Het “tekort aan nieuwe woningen” en “supply-demand unbalance” wisten ze allemaal wel te vermelden. Het aantal nieuwe units dat op de markt komt, is inderdaad nogal karig. En eigenlijk zijn er slechts twee ontwikkelaars actief.

Dat maakt dat de stock aan woningen in Birmingham veel minder snel vernieuwt of aangroeit.

Birmingham neemt dan ook in vastgoed een positie in tussen London en Manchester. Prijzen voor nieuwe flats liggen rond de 370£/ft² (4.000 €/m²), vergelijkbaar met Manchester en 25% hoger dan Liverpool. Naar jaarlijks rendement toe is het minder gunstig: een investeerder kan hier rekenen op slechts 4-5% netto rendement (na alle kosten), terwijl dat in Manchester rond de 6% en in Liverpool soms zelfs rond de 7% hangt.

Voor mensen met een meer speculative visie, is Birmingham vastgoed echter een buitenkansje. Prijzen stegen hier de jongste drie jaar met 6-8% per jaar en – als je de ontwikkelaars en vastgoedverkopers mag geloven – gaan ze dat de volgende vijf jaar ook blijven doen. Op naar £500 per vierkante voet (5.200€/m²). Knight Frank, één van de grote jongens in vastgoed, houdt het in haar Birmingham report conservatief op 4-5% per jaar. Ook huurpijzen gaan er de jongste drie jaar met 4-5% op vooruit en zullen dat allicht nog wel een tijdje blijven doen.

Doen of niet doen?

Voor buitenlandse investeerders is Birmingham vastgoed daarom een beetje “tricky”. Nieuwbouw projecten zijn moeilijk te vinden en gemiddeld binnen de 2-3 weken uitverkocht. Maanden voor de eerste spade de grond in gaat. En gemiddeld 2 jaar voor je de sleutels krijgt. Bestaande apartementen zijn allemaal relatief oud, en daarom nogal gevaarlijk voor buitenlandse investeerders. Bovendien zijn de jaarlijkse yields (de “vogels in de hand”) substantieel lager dan in Liverpool en Manchester. Je krijgt er daarentegen wel wat meer “vogels in de lucht” voor.

Met andere woorden: voor wie London te duur en Liverpool te ver is, is Birmingham misschien wel een goede optie. Als je snel bent tenminste. En een beetje geduldig.