Birmingham Goldcrest – AirBnB of gewone verhuur?

Project Birmingham Goldcrest
Investeren in Appartementen voor permanente verhuur of AirBNB
Locatie Birmingham (West Bromwich)
Investering vanaf 140.000£
Huuropbrengst Vaste verhuring: ~4% netto Via korte-termijn verhuring: ~6% netto
Oplevering/huur vanaf Q2 2020
Exit Open markt

Birmingham is zo een stad die alles heeft en toch niet bekend is. Als tweede grootste stad van het Verenigd Koninkrijk is het een enorme metropool. En als in 2022 de HS2-hogesnelheidstrein langs zoeft, wordt Londen plots “commutable”. Naast Manchester is Birmingham dan ook een enorme aantrekkingspool in het midden van Engeland. Birmingham is een universitair centrum (niet minder dan 18 universiteiten binnen 1 uur afstand), maar heeft ook een enorm jonge bevolking – niet minder dan 40% is jonger dan 25 jaar. Daardoor verwacht Birmingham ook verder een snelle bevolkingsgroei in de komende jaren.

In tegenstelling tot Liverpool en Manchester, zijn de vastgoedprojecten er moeilijker te vinden. Het stadscentrum is min of meer volgebouwd en het ligt hem vooral in de projecten langst de metrolijnen die de “commuters”elke dag naar het stadscentrum brengen.

Goldcrest

Het Goldcrest project is een nieuwbouw van 5 verdiepingen in het centrum van West Bromwich, een “up-and coming” stadsdeel met een uitgebreide “nightlife”. Het heeft uiteraard een rechtstreekse metro-verbinding (10 minuten) met Birmingham centrum. Ideaal dus om binnen 20-30 minuten in het stadscentrum te zijn. Het project is een mix van commerciële gebouwen op het gelijkvloers en appartementen op de verdiepingen. Met zijn 1 en 2 slaapkamers, mikt het project op startende professionals en jonge gezinnen.

Vaste verhuur of korte-termijn verhuur ?

De prijzen liggen in Birmingham een stukje hoger en huurinkomsten daardoor ook relatief lager. Wie in Birmingham koopt, kan een netto huuropbrengst van ~4% verwachten, in tegenstelling tot de 5% en 6% die eerder in Manchester en Liverpool gangbaar zijn. Het Goldcrest project verschilt daarin niet zo heel veel van andere nieuwbouw projecten in Birmingham.

Maar met dit project biedt de ontwikkelaar een interessante 2e optie aan. Via korte-termijn verhuur (o.a. via AirBNB) garandeert de managementmaatschappij een bruto opbrengst van 8% voor 3 jaar (en verlengbaar). Trek daar dan de noodzakelijke kosten vanaf en de investeerder gaat naar huis met ~6% netto inkomsten. Toch ruim de helft meer.

Gegarandeerde terugkoop en 80% bij oplevering

Met prijzen vanaf 140.000£ (of rond de 2700£ / m²) is de aankoop nog relatief laag, en blijft de “stamp duty” beperkt tot 3%. De ontwikkelaar legt bovendien nog een extraatje op tafel: een optie tot gegarandeerde terugkoop aan 110% na 10 jaar. Niet dat we er ook maar enige twijfel aan hebben dat de jaarlijkse meerwaarde rond 3-5% zal bedragen, maar zo een extra zekerheid geeft toch dat tikkeltje comfort en zekerheid. Zeker aan de banken die dit eventueel zouden willen financieren…

Ook de betaaltermijnen zijn hoogst aangenaam om risico’s te beperken: 20% bij aankoop, 80% bij oplevering (Q2 202).

Enige nadeel: we hebben nog slechts 20 units beschikbaar…

Fotos

Lokatie

Stuur me meer informatie over dit project