Is 4% eigenlijk wel 4% – de trucken van de foor
Ik krijg ongeveer elke twee dagen wel één of andere aanbieding in mijn mailbox met deze of gene niet te missen “vastgoedinvestering”. Hotelkamers in Aalst en Brugge, service flats in Vilvoorde, eurocratenflats in Brussel,… het passeert allemaal de revue. Dikwijls onder verschillende merknamen van dezelfde grote promotor. Want het wereldje in Vlaanderen is niet zo knap groot.
Als investeerder kijk ik daar natuurlijk graag naar. Heb ik met mijn eigen vastgoed een goede keuze gemaakt en wat is er vandaag op de markt? Zijn er interessante opties op de markt? En wat is het netto rendement voor een investeerder?
Hoe je van 2% 4% maakt
Hét belangrijkste is uiteraard het “netto rendement” dat je jaarlijks als netto huurinkomsten op zak steekt. Als je geluk hebt, vind je ergens onderaan wel één of ander cijfer. Na een lange uitleg over de fantastische locatie, de uitmuntende toekomstperspectieven en de reeks mooie foto’s.
Vandaag kreeg ik er ééntje in mijn bus die de verwachte opbrengsten niet wegmoffelde, maar ze zowaar bovenaan en in de titel zette: gegarandeerd 4% huuropbrengst!* Dit is magertjes tegenover de 6% en 8% die in Engeland gangbaar zijn, maar in Vlaanderen is 4% eigenlijk nog niet zó slecht. Tot je één en ander op papier zet en de kleine lettertjes en de * gaat lezen.
Deze aanbieding was wel bijzonder flagrant, omdat er na de kleine lettertjes nog amper de helft overbleef. Een kleine ontleding van de “trucken van de foor” in de marketing:
“Gemiddeld over tien jaar”: met inflatie stijgen ook de huuropbrengsten. Wie “gemiddeld over 10 jaar” ziet staan, weet meteen dat hij in het eerste jaar niet meer dan 3.5% op zak steekt en die 4% pas over een paar jaar op zijn bankrekening ziet verschijnen.
“Aankoopkosten”: Voor een appartement betaal je bovenop de aankoopprijs nog eens 21% BTW (of 10-12% schrijfkosten), notariskosten, hypothecaire inschrijvingen, en een nest andere kosten. 200.000€ worden zo gemakkelijk 245.000. 4% opbrengst op 200.000 zijn er maar 3.3% op 245.000.
“Bruto rendement”: De vuistregel is dat je als investeerder slechts 10 maanden huur meerekent: het KI neemt al gauw een maand huur weg en hier en daar wat leegstand en verhuur en reparatiekosten lopen ook snel op. Uiteraard vergeten de ontwikkelaars dat liever in hun berekening. En dan worden in sommige gevallen zelfs nog de gemeenschappelijke kosten “vergeten”.
“Vanaf oplevering”: Nieuwbouw wordt dikwijls gefinancierd door de koper die via de “wet Breyne” in schijven vooruitbetaalt. Gemiddeld is dat ongeveer 6 maanden pre-financiering. Aan “4%” die u niet krijgt, alweer een extra kost van 4.000€ op ons modelappartement van 200.000€.
“Onder voorbehoud van financiering”: Wie 80% kan lenen aan 2% en dan vervolgens op het totale bedrag 3% opbrengst opstrijkt, zal het rendement op eigen vermogen (de 20% die zelf betaald wordt) gevoelig zien stijgen. Hefboomwerking heet dat. Maar uiteraard krijgt niet iedereen financiering en is het niet duidelijk welke parameters men gebruikt om tot deze berekening te komen. En dankzij de geleidelijke terugbetaling vermindert over de jaren ook die hefboomwerking. Wat de opbrengst zónder financiering dan wel moge wezen, daar heeft de lezer het raden naar. Maar het ligt gegarandeerd een heel stuk lager.
“Meubelen”: Wie residentieel verhuurt, doet dit in ons land meestal zonder meubelen. Toch zijn er heel wat projecten op de markt, die bijvoorbeeld aan “expats” verhuren. Die huuropbrengsten liggen daar dikwijls een stuk hoger (en zekerder), maar die mensen verwachten uiteraard een degelijk meubelpakket van 5.000-10.000€, wat dikwijls in de berekening vergeten wordt.
Na wat zagen en vragen heb ik alle elementen toegestuurd gekregen van ons “4%-project”. Bleek dat de jaarlijkse opbrengst op het geïnvesteerde bedrag nog nauwelijks boven 2% uitkwam. Niet echt om over naar huis te schrijven.
En in UK?
Niet om te zeggen dat men in Engeland veel heiliger is dan bij ons. Het netto rendement (“net guaranteed return”) die in de marketingbrochures staat, moet je in sommige gevallen nog corrigeren met extra aankoopkosten (advokaat, 3% stamp duty op residentieel, meubelpakket,…) en hier en daar wordt ook wel eens vergeten de jaarlijkse “ground right” (0.5-1% van de huuropbrengst) van de inkomsten af te trekken. En niet elke ontwikkelaar geeft interest voor de prefinanciering.
In London wordt bovendien steevast een “gross rental yield” opgegeven. Logisch ook. Want als je van de “gross” (typisch 3-4%) een “net” gaat maken, hou je in London minder dan de helft over. “1.2% huuropbrengst!” klinkt niet zo bijster goed in de reclame.
Net-net netto rendement
4% in de advertenties wordt al gauw 2% in realiteit. En dat is al heel wat minder interessant. Het is dus absoluut geen overbodige luxe om bij elke project dat de interesse opwekt, ook eventjes een rekenblad te maken en àlle kosten op een rijtje te zetten, zodat je appelen met appelen kan vergelijken.
Hier bij UKvastgoed geloven we in transparantie en duidelijke cijfers. En bij elk project dat we voorstellen, krijgt je ook een rekenblad met een duidelijk overzicht van àlle cijfers en kosten en een “totale verwachte opbrengst” mét en zonder financiering. Als we 6% zeggen, bedoelen we ook 6%. Zoals het eigenlijk overal zou moeten zijn…